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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2015）民申字第513号 再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：大冶市炜业房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市新冶大道佳家园。 法定代表人：徐平安，该公司执行董事。 被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：柳国玫。 一审第三人：张绪华(又名张华)。 再审申请人大冶市炜业房地产开发有限公司(以下简称炜业公司)因与被申请人柳国玫、一审第三人张绪华合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(2014)鄂民一终字第00031号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 炜业公司申请再审称，（一）炜业公司一直严格履行合作义务，促成合作项目开发顺利进行，并不违约，依法柳国玫不享有单方解除合同的法定权利，其发出的解除合同通知无效。柳国玫未依约投资，未依约履行办理土地前期手续和规划用地指标，未依约解决周边关系、出具购置土地发票，恶意阻碍项目开发，导致合作项目一度被迫中止，无法开发，构成根本违约，应承担赔偿180.9万元经济损失的责任。二审判决认定炜业公司构成根本违约，柳国玫构成一般违约，有权解除《协议书》及《土地联营开发协议》，以及不承担赔偿180.9万元经济损失的责任错误。（二）《协议书》及《土地联营开发协议》解除后，法律效果是双方当事人返还财产，恢复原状。而柳国玫主张经济损失赔偿的理由亦为合同解除后土地不能收回，无法享受土地增值和项目开发利益。二审判决认定柳国玫享有合同完全履行状态下的利润，不仅错误，亦超出当事人诉请范围。况且，对土地，柳国玫至多投入162.7万，占32.5％，炜业公司至少投入337.7924万，占67.5％；对房地产开发全部由炜业公司投入。因此，柳国玫对土地增值部分至多享有32.5％收益，对房地产开发无权享有收益。二审判决认定柳国玫对土地增值部分占50％，对开发利润占30％，同时又未确定柳国玫应承担补足投入款项的法律责任，或明确炜业公司另行主张合作开发投资责任的权利错误。此外，涉案项目未进行结算，开发成本及利润未经审计，部分房屋虽然出售，但销售回款还未到位，车库及门面还未销售，分配条件并未成就。而湖北益欣成房地产估价经纪有限公司作出的评估报告，存在评估资质不具备、评估条件不成就、评估资料不齐全、选定参考标准不客观、计算方式不正确、已过有效期限等严重错误，二审判决认定予以采纳错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定，炜业公司申请再审。 本院认为：本案为合作开发房地产合同纠纷。针对炜业公司申请再审提出的理由，分述如下： （一）关于二审判决认定柳国玫有权解除《协议书》及《土地联营开发协议》是否正确的问题 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。可见，判断一方当事人是否有权解除合同，应看另一方当事人的违约行为是否致使不能实现合同目的，即根本违约。 首先，对炜业公司履行合同义务情况：从柳国玫于2007年4月25日与张绪华（张华）签订的《协议书》，以及于2008年4月8日与炜业公司签订的《土地联营开发协议》约定来看，炜业公司对柳国玫提供的国有土地负有让柳国玫参与经营、管理等合作开发事项的义务。根据二审查明的案件事实，柳国玫依约将该宗国有土地使用权变更至炜业公司名下后，曾多次要求共同参与开发事宜，但炜业公司均予以拒绝，独自进行项目开发，导致柳国玫参与合作开发的合同目的已不能实现。据此，二审判决认定炜业公司构成根本违约，柳国玫有权解除《协议书》及《土地联营开发协议》，并无不当。炜业公司申请再审提出其并未根本违约，柳国玫无权解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。 其次，对柳国玫履行合同义务情况：第一，上述《协议书》约定柳国玫负有在2007年5月30日前办理合作地块前期手续和规划用地指标（土地来源必须是出让，性质应属商住用地）的义务，但并未明确柳国玫应办理哪些前期手续和具体的规划指标如何。根据二审查明的案件事实，柳国玫于2008年3月8日向大冶市国土资源局领取了《国有土地利用批准通知书》、于2008年3月25日与大冶市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，提供了合作地块，使之成为国有出让商住用地，获批进行房地产开发，取得建筑容积率≤2.0、建筑密度≤31.9％、绿地比例≥30％等规划指标。可见，柳国玫履行办理合作地块前期手续和规划用地指标的义务基本符合双方约定。据此，二审判决未予认定柳国玫根本违约，并无不当。炜业公司申请再审提出柳国玫未履行办理土地前期手续和规划用地指标，构成根本违约的理由，缺乏事实依据，不能成立。 第二，上述《协议书》约定柳国玫负有按股份分摊后期各项投资和费用的义务，但并未明确柳国玫应于何时向炜业公司支付该些投资和费用。根据二审查明的案件事实，柳国攻在《协议书》签订后支付了合作地块中1038平方米土地认购款6.52万元、征地附着物补偿款15.9万元、建青松小学围墙费用3万元、土地出让金25.52万元、厨房迁移补偿款1万元、规划设计费l4000元。可见，柳国玫支付了部分后期分摊的投资和费用。此后，对合作项目继续发生的投资和费用，炜业公司作为主导合作开发事项的一方当事人，并无证据证明其在当时即已通知柳国玫应分摊多少，而柳国玫存在拒绝支付的事实。况且，柳国玫多次要求共同参与开发事宜，但炜业公司予以拒绝，一定程度上导致柳国玫确实无法继续明白支付后期分摊的投资和费用。这种情况下，对柳国玫未能继续支付后期分摊的投资和费用的行为，不应认定为违反双方约定。据此，二审判决未予认定柳国玫构成根本违约，亦无不当。炜业公司申请再审提出柳国玫后期未进行投资，构成根本违约的理由，缺乏事实依据，不能成立。 第三，上述《协议书》及《土地联营开发协议》约定柳国玫负有提供土地购置全额发票，以及调解土地周边关系纠纷的义务。根据二审查明的案件事实，柳国玫一直未提供合作地块购置全额发票，且当2010年6月该地块周边关系出现纠纷后，亦未及时进行调解，违反双方约定。对此，从最终结果上看，并未导致炜业公司无法继续开发项目，造成其合同目的不能实现。据此，二审判决认定柳国玫构成一般违约，并无不当。 （二）关于二审判决认定双方当事人承担的赔偿责任是否正确的问题 |
