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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民一终字第313号 法定代表人：李亚，该公司董事长。 委托代理人：吕长军，该公司法务部经理。 委托代理人：王成林，湖北今天律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨美达商业服务管理有限公司。 法定代表人：李宁，该公司董事长。 委托代理人：郑云鹏，黑龙江龙广律师事务所律师。 法定代表人：张列军，该公司董事长。 委托代理人：陈希，黑龙江远东律师集团事务所律师。 上诉人哈尔滨秋林集团股份有限公司（以下简称秋林公司）因与被上诉人哈尔滨美达商业服务管理有限公司（以下简称美达公司）、黑龙江博瑞商业发展有限公司（以下简称博瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭审理了本案，秋林公司的委托代理人吕长军、王成林，博瑞公司的委托代理人陈希，美达公司的委托代理人郑云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2010年6月30日，秋林公司与美达公司签订《房屋租赁合同》，约定：秋林公司将位于哈尔滨市南岗区东大直街320号的秋林商厦-2层-7层房屋租赁给美达公司作为经营商场使用，其范围以美达公司营业执照为准；租赁期限为3年，自2010年7月15日至2013年7月14日止。租金第一年3000万元，逐年递增租金；租金每季度支付一次。美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林公司；美达公司交纳定金后，秋林公司未能按期如数向美达公司移交出租房屋及设备，属于秋林公司违约；秋林公司每天按年租金的1%向美达公司支付延期违约金，同时美达公司有权向秋林公司索回延误期的定金，直至全部收回终止合同；美达公司未按时向秋林公司支付所有应付款项属于美达公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向秋林公司支付所欠款1%的违约金。合同签订后，美达公司通过转账方式于2010年7月5日付定金（冲首季度租金）100万元，2010年12月31日又支付租金350万元。美达公司向秋林公司交付的租金系美达公司向博瑞公司出借取得。秋林公司主张美达公司已支付租金1375万元，除以上两笔款项外其余款项均为美达公司现金支付925万元。该款项系秋林公司自行制作，且无美达公司认可并无其他证据佐证而无法认定。因2011年1月1日后美达公司未再向秋林公司交付租金，秋林公司通过特快专递分别于2011年10月20日、2012年10月30日、2013年6月14日向美达公司发出租金催收函。2011年11月11日美达公司委托代理人王晶晶以特快专递形式向秋林公司寄送《违约金催缴函》一份，2011年11月12日黑龙江省哈尔滨市北方公证处对此行为出具了证据保全公证书。《违约金催缴函》的主要内容为美达公司已依照《房屋租赁合同》的约定向秋林公司交付了定金，但秋林公司至今未交付租赁物，依据合同约定秋林公司已构成违约，应依约向美达公司支付违约金。2013年6月20日美达公司委托代理人王晶晶以特快专递形式向秋林公司寄送《复函》一份。同日，黑龙江省哈尔滨市北方公证处对此行为出具了证据保全公证书。《复函》主要内容为：秋林公司与美达公司于2010年6月30日签订《房屋租赁合同》，美达公司已依约交付定金，秋林公司至今未交付租赁物。故秋林公司来函要求美达公司交纳租金，交还租赁房屋无理。秋林公司未依约向美达公司交付租赁房屋及设备已违约，应依约承担支付延期违约金的违约责任。 另查明：2007年9月11日汉帛（中国）有限公司（以下简称汉帛公司）与秋林公司签订《资产收购框架协议》（以下简称《框架协议》）约定，汉帛公司整体购买哈尔滨市南岗区东大直街320号房屋及土地使用权用于商业经营。同时约定，汉帛公司作为主要股东已开始设立黑龙江汉帛公司并可以指定黑龙江汉帛公司受让上述房地产。收购价款合计为5.15亿元。关于收购价款、操作步骤及付款方式还约定：汉帛公司在中国工商银行股份有限公司哈尔滨大直支行（以下简称工行大直支行）设账户，并将1亿元存入账户，作为履约保证金，其中2000万元支付到秋林公司指定的银行账户等。协议签订后秋林公司负责与工商银行及其上级分行及相关法院协商，解决秋林公司与工商银行的债务纠纷（秋林公司欠工商银行约2.4亿元的贷款本金），达成关于债务偿还的和解协议。该协议上蒋贤云作为秋林公司时任法定代表人签名，汉帛公司法定代表人高志伟签名并加盖公司印章。 2007年9月27日秋林公司向汉帛公司、杭州瑞博房地产开发有限公司（以下简称杭州瑞博公司）出具《付款说明》，内容为：“根据本公司与贵公司签订的《框架协议》，请将定金人民币贰仟万元支付至如下账户：户名：黑龙江东北电力工程有限责任公司。开户银行：工商银行哈尔滨大直支行。账号：3500040109006789025。特此说明。”杭州瑞博公司分别于2007年9月27日、2007年10月12日向黑龙江东北电力工程有限责任公司各汇款1000万元，共计2000万元。 2007年10月9日黑龙江汉帛投资有限公司（以下简称黑龙江汉帛公司）成立，登记的住所为黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街320号，法定代表人为高志伟。股东为汉帛公司和杭州瑞博公司。 2007年10月16日秋林公司、哈尔滨秋林大厦有限公司（以下简称秋林大厦公司）、黑龙江汉帛公司、工行大直支行四方签订《协议书》（以下简称《四方协议》，约定在黑龙江汉帛公司代秋林公司、秋林大厦公司还清其欠付工行大直支行贷款本金及部分利息（金额以《还款免息意向书》为准）的同时，应将秋林公司、秋林大厦公司拥有的坐落于哈尔滨市南岗区东大直街320号房产的抵押权登记变更至黑龙江汉帛公司名下，四方将共同到哈尔滨市房产交易中心办理相关手续。2007年10月16日，工行大直支行（甲方）分别与秋林公司（乙方）、秋林大厦公司（乙方）、黑龙江汉帛公司（丙方）签订两份《还款免息协议》，主要约定在黑龙江汉帛公司代秋林公司、秋林大厦公司偿还其拖欠工行大直支行的借款本息、诉讼费及相关费用的前提下，工行大直支行减免秋林公司、秋林大厦公司的贷款利息。后秋林公司与黑龙江汉帛公司签订《补充协议》，鉴于2007年秋林公司与汉帛公司签订的《框架协议》的约定及为履行该《框架协议》，截至本协议签订之日，汉帛公司已指定杭州瑞博公司向秋林公司支付了定金2000万元。据此双方达成以下协议：1.关于协议的履行，双方一致同意根据《框架协议》的约定，由黑龙江汉帛公司作为《框架协议》的买方继续履行《框架协议》。双方一致同意《框架协议》约定的价格等条款不变。秋林公司严格按照《框架协议》约定的时间将房地产过户给黑龙江汉帛公司。2.关于定金双方明确杭州瑞博公司根据秋林公司的指定支付给黑龙江东北电力工程有限责任公司的2000万元，作为黑龙江汉帛公司向秋林公司支付的定金。3.关于收购款的支付。依据双方与工行大直支行签订的相关协议，黑龙江汉帛公司代秋林公司偿还银行借款后，黑龙江汉帛公司对秋林公司享有相应金额的债权。在黑龙江汉帛公司按照《框架协议》的约定向秋林公司支付房地产收购价款时，可以上述债权相抵。2008年1月22日，工行大直支行与秋林公司、秋林大厦公司、黑龙江汉帛公司签订《关于解除房产抵押手续的协议》主要约定，鉴于黑龙江汉帛公司在秋林公司及秋林大厦公司清偿各自贷款的过程中依据其与秋林公司及秋林大厦公司的约定代替秋林公司及秋林大厦公司履行部分义务。依据各方当事人关于还款免息的相关协议，工行大直支行为秋林公司及秋林大厦公司办理房产抵押权注销手续之前应通知黑龙江汉帛公司并取得黑龙江汉帛公司同意。黑龙江汉帛公司同意工行大直支行立即为秋林公司及秋林大厦公司办理相关抵押房产的抵押权登记注销手续，解除对相关房产的抵押等。截至2009年1月博瑞公司共向秋林公司支付款项182622260元。 |
