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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第2071号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：南京新金陵装饰城管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东南路8号。 法定代表人：吴建发，该公司董事长。 委托代理人：孟兰凯，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托代理人：雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京润轻投资发展有限公司，住所地江苏省南京市高新开发区商务楼331室。 法定代表人：祝义才，该公司董事长。 再审申请人南京新金陵装饰城管理有限公司（以下简称新金陵公司）因与被申请人南京润轻投资发展有限公司（以下简称润轻公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0242号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 新金陵公司申请再审称，双方约定了原租赁物及改建部分的所有权归属，也约定遇拆迁时原有建筑物补偿归出租人享有，但对于承租人自建房屋、附属物和装饰装修部分的补偿未作约定，因此，自建房屋、附属物及装饰装修部分应当按照“谁投入、谁取得”的原则进行补偿。一审法院计算的房屋、附属物补偿全部是自建房屋的补偿款，不包括新金陵公司改建房屋的补偿款，所以二审法院直接将房屋、附属物和装饰装修补偿款的数据简单相加，并在折算剩余租赁年限后按比例分配，没有依据。装饰装修补偿是对实际经营户的补偿，实际经营户与新金陵公司存在租赁关系，与润轻公司没有合同关系，因此应当按照承租房屋的比例分配该项费用。新金陵公司的承租和经营行为改变了房屋的用途，对于拆迁补偿补充协议中增加的补偿款起决定性作用，二审法院酌定按照3：7的比例进行分配，不能体现公平原则。据此，请求撤销二审判决，依法改判。 润轻公司对新金陵公司的再审申请未提交书面意见。 本院认为，本院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，因政府拆迁，导致双方的租赁合同履行不能，故双方对合同的解除均没有责任。鉴此，出租人润轻公司应当就剩余租赁期内的各项装饰装修残值损失给予承租人新金陵公司适当补偿。根据查明的事实可知，拆迁人是按照房屋装饰装修的现值给予润轻公司补偿，该现值远高于剩余租赁期内的装饰装修残值，故根据公平原则，二审法院按照8：2的比例分配剩余期内装饰装修补偿款并无不当。 双方虽然在合同中对新金陵公司租赁期间自建的房屋、附属物归属未作约定，但新金陵公司在租赁期间仅享有自建部分的使用权，而不享有所有权。此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。由该规定可知，拆迁补偿针对的是房屋所有权人，故新金陵公司主张按照“谁投入、谁取得”的原则获取自建房屋、附属物的补偿款没有依据。当然，新金陵公司投资建房的费用原本可以作为成本摊销到租赁期内，但因房屋拆迁使其收回成本的目的难以实现，其未能摊销的投资费用应在房屋拆迁补偿款中得到适当补偿，因此，二审法院确认的新金陵公司所得自建房屋、附属物补偿款数额具有法律和事实依据。 新金陵公司提出其承租和经营行为对于拆迁补偿补充协议中增加的补偿款起决定性作用，但首先拆迁补偿补充协议是在润轻公司与拆迁人反复协商下达成的，目的是对润轻公司房屋被征收所增加的一次性补偿，以弥补润轻公司的损失。其次，签订拆迁补偿补充协议虽然考虑了经营性用房及承租户等因素，但主要是考虑了润轻公司自身存在的实际困难。因此，二审法院判令新金陵公司仅分得拆迁补偿补充协议约定的30％一次性补偿款亦无不妥。 综上，本院认为，新金陵公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回南京新金陵装饰城管理有限公司的再审申请。 审 判 长 王友祥 代理审判员 胡 田 代理审判员 王良胜 二〇一四年十二月二十九日 书 记 员 王永明
公 告
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