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“一石激起千层浪”，大概就是说的温州的住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租做法所引起的全国的强烈反响。就目前的舆情看，支持温州市政府做法的舆论基本上没有，普遍的意见是持反对态度，因为这种做法违反《物权法》第149条规定。对此，我提出以下意见。 一、《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满自动续期的由来 2007年颁布实施的《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这一规定究竟是怎么来的，有一个过程。 最早的《物权法》草案规定住宅建设用地使用权的期间是70年。这个草案公布公开征求意见之后，引起了很大的反响，主要的疑问来自于广大业主。他们认为，工薪阶层辛辛苦苦一辈子，攒下一套住宅，对房子享有永久的所有权，但是对于土地的使用权却只有70年，到期后，国家收回土地使用权，我们的房子放在哪里呢？将来怎么能够在土地上继续生活呢？当时，这种意见非常普遍，直接涉及人民群众对《物权法》的信任问题，也涉及对国家和政府的信任问题。立法机关对此进行了深入讨论，也深刻认识到这个问题的严重性，进而统一认识，明确规定，住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。这样个规定，给老百姓吃了一颗定心丸，终于不再怀疑《物权法》了。可以说，《物权法》关于住宅建设使用权自动续期的规定，是得民心的，也是《物权法》获得高票通过的重要原因之一。这说明，立法、政策只有贴近民心，解决人民群众所急、所需，才能够得到人民的支持和欢迎。 事实上，在较早的时候，我国城市私有房屋的业主是享有土地所有权的。尽管那时候并不是所有的城市居民都有私有房屋，因为大部分居民是租用公房，但凡是私有房产主都享有土地所有权，作为土地所有者，负有依法纳税的义务。只是在1982年《宪法》实施的那一天，所有的城市土地私有者的土地所有权，都被无偿征收，其享有的土地所有权变成了土地使用权，中国城市居民不再享有土地所有权。 根据这样的历史发展可以看到，中国城市居民在今天购买商品房设立私有房屋所有权，其土地的权利，尽管在土地公有的体制下不能是所有权，但是其享有的住宅建设用地使用权，应当能够基本上保证业主对行使房屋所有权的需要。正是由于业主对住宅的所有权是永久的，对于住宅所依附的土地权属尽管是使用权，应当与住宅的永久所有权相适应，因而才出现了住宅建设用地使用权期间届满应当自动续期的规定。这样的规定是符合物权人行使物权的要求的。其实，当城市的住宅土地权属是所有权时，业主应当向政府缴纳税金；当土地公有，业主取得住宅的建设用地使用权所缴纳的费用，应当与其原来缴纳的税金的数额基本相适应，而不能过于悬殊。现在的问题是，建设用地使用权由政府出让给开发商，是超高价格的，当将其转让给业主时，就将这样的超高的土地价格全部转嫁给业主了。如果70年期间到期之后再另收续期的出让金，并且保留政府收回土地的可能性，就使业主仍然是生活在忐忑之中，并无安全感和稳定感。这些问题，决策者必须认真思索。 总之，《物权法》第149条规定的自动续期，保障的是业主的权益和对物权的安全感，不能任意改变。因为它涉及到的是民心，是政府的威信和信誉。 二、温州的做法是否符合《物权法》第149条规定的原则 温州市的居民住宅，建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查，在重庆，当时为了降低房价，让百姓能够买上房，推出50年期间的住宅建设用地使用权，也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。 温州市在处理已届20年期间的住宅建设用地使用权，同意自动续期，但是对房屋及土地使用权的价值进行评估，再令业主补交较高数额的出让金。正是这样的做法，才引起了全国的轩然大波。 对此，我的看法是： 第一，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定，强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。 第二，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。 第三，对于没有达到70年最高期间续期至70年的，是否应当补交出让金，应当考虑到：一是70年的使用期间和20年等不足70年的期间不同，出让金的数额应当是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。 第四，对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。 应当注意的问题是，在政府出让土地使用权的时候，确定20年的期间与70年的期间之间的价格，并非按照一年一年计算，因此，实际上20年的期间与70年的期间并非一年一年的计算，确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算，更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的，也是不正确的，是侵害了业主的合法权益。 三、如果理解《物权法》第149条规定“自动续期”的条件 |
