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建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说，理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登记，优先权是不以占有或者登记为公示要件的权利。由于优先权无须公示即可具有优先受偿的效力，难免威胁、损害第三人利益甚至担保物权人的利益，因此，在实践中如何正确理解与适用就显得至关重要。 一、正确理解《合同法》第二百八十六条和最高人民法院《批复》的相关规定。 《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。第一，如何理解“未按约定支付价款”？这里的“约定”包括两层含义：其一承包人和发包人对建设工程价款已有明确约定，无其他歧义；其二对列入优先受偿范围的工程价款数额不持异议。第二，如何理解“合理期限”？根据最高人民法院《批复》的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，这个期限指的不是诉讼时效，而是除斥期间。诉讼时效针对的是请求权，指权利人在法定期间内怠于履行请求权，期间届满其请求人民法院保护其民事权利的权利归于消灭的制度。诉讼时效届满，丧失的是请求人民法院保护的权利，而民事权利依然存在。除斥期间针对的是形成权，指某种权利的存续期间。一旦过期，这个权利就消灭了，不存在了。所以，承包人给予发包人支付价款的“合理期限”不得超过六个月，否则，除斥期间届至，承包人来不及行使权利。第三，如何理解“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”？不宜折价、拍卖的建设工程，属于法律禁止流通的财产，包括国家机关办公设施、军事设施、公共道路、桥梁、机场、港口、博物馆、图书馆等，不能协议折价或者不能申请人民法院依法拍卖，并不等于承包人放弃优先受偿的权利，承包人可以通过其他途径实现优先权。第四，如何理解“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”如何界定“消费者”和“大部分款项”？《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者”是指“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的主体。顾名思义，购房消费者是指为生活消费或者生存需要购买商品房的消费者。现实中不乏购房者是因办公、经营或者投资等需要购买商品房的案例，其买受人的利益能否也应当受到法律的优先保护？笔者认为，最高人民法院《批复》中所称“消费者”不应包括为经营目的或者投资目的而购买商品房的消费者。消费者交付购房款达到百分之五十一以上即可视为交付“大部分款项”。此外，消费者在现购或者预购商品房时，应当严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》关于商品房现售和预售管理相关规定，尤其在预购预售商品房之前务必了解和知悉商品房预售人是否取得商品房预售许可证明，是否将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，否则，即使消费者交付全部购房款项，也将得不到法律的优先保护。 二、准确界定建设工程价款优先受偿的债权范围。 建设工程价款优先权的实质是特种债权，仅指建设工程合同规定应当支付的价款。最高人民法院《批复》规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”由此可见，优先受偿的建设工程价款仅指建设工程应当支付的工作人员的报酬以及工程材料费用。 “三通一平”工程价款能否优先受偿？“三通一平”工程是建设工程中不可或缺的组成部分，其工程价款是依据定额标准来计算的。如果“三通一平”工程是独立于建设工程之外单独核算的工程，则承包人可以对“三通一平”土地使用权的拍卖价款享有优先受偿权；如果“三通一平”工程为建设工程的基础工程，则“三通一平”工程价款为整个工程价款的组成部分，承包人当然享有优先受偿权。 |
