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内容提要：在日常生活，随着城市化的发展，房屋租赁、店面租赁合同大量与我们生活紧密相连。司法实践中，经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况，本文就这类合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。 关键词：租赁合同 无产权 无审批 合同效力 合同无效 引 言 本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等自愿的基础上订立了租赁合同，从表面上看这类合同是合法有效的，双方当事人应当按照合同履行义务。本文从无审批房屋租赁合同案例为切入点，分析在合同无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。 一、 无审批房屋租赁合同案例。 案例：2013年8月10日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。2014年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。承租人于2014年3月19日向出租支付了押金2万元。双方签订了《店面租赁合同》，承租该村新区B座B07店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。合同签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不当，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元，押金不予返还。 二、无审批房屋合同效力问题。 本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁合同》应为合同无效。 三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。 （一）出租人能否要求承租人支付租金问题。承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” （二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。 （三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。 四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。 承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 ”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。 五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。 房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担80，承租方承担20%为宜。 （二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。 六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。 如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。 结 语 目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大程度保护自己的合法权益。 参考文献： 1、二十一世纪法学系列教材《合同法》，作者王利明、房绍坤，中国人民出版社出版，第三版，2013年01月01日出版。 2、《合同法》，作者：隋彭生，出版社：中国人民大学出版社，2009年7月1日出版。 3、《中华人民共和国合同法》，颁布单位：全国人民代表大会常务委员会 ，发文字号：主席令9届第15号 ，颁布时间：1999年3月15日。 4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。 5、《违法合同效力论》西南政法大学六十周年校庆系列文库，作者：黄忠，出版社：法律出版社，时间：2010年9月。 本文作者联系邮箱:[email protected] |
