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毒树之果--手段合法而目的不合法与目的合法而手段不合法 【案情摘要】 甲承租乙的场地用于市场建设，合同约定了使用时间及租金，并约定了解除合同的条件，甲在使用场地过程中，由于经营发生困难，拖欠乙方租金，双方签署了租金结算额，甲方旧债未还，又欠新债，乙方依据合同约定解除合同，在向法院提起诉讼后，又组织人员强行收回场地，甲方认为乙方收回场地的行为不合法，解除合同争议与继续履行争议同时进入法院审理程序中。 【焦点问题】 1、乙方是否有权解除场地租赁合同？ 2、违约方是否有权提出解除合同的主张？ 3、乙方在提起民事诉讼程序之后，抢占市场的行为有什么样的法律后果？ 4、场地上的固定资产与欠租之比差额巨大的情况下，出租方收回市场的行为是否显失公平？ 【法理分析】 一、在实体方面，根据我国合同解除制度的立法精神和具体规定，以及双方之间履行合同的客观事实，乙方无权解除场地租赁合同 甲方拖欠乙方的租金是客观事实，向乙方承担清偿租金的责任也是合同之义务、法律之要求。但是，根据我国《合同法》关于合同解除制度的立法精神及第227条的具体规定，以及合同履行的具体情况，约定的合同解除条件并不成立，乙方的一系列行为给其行使解除权造成了重大的、实质性的法律障碍，乙方无权解除合同。 （一）乙方在其主张解除合同之前，有重大的、根本性的违约，在其纠正自己的违约行为之前，不能行使解除权。 乙方违反“协议书”第一条约定，对其解除权的行使造成实质性法律障碍。当事人双方于2002年4月续签场地租赁合同后，又于2004年4月14日、15日签订补充合同，于2007年4月9日签订“协议书”。其中，2007年4月9日“协议书”发生以下法律效果： （1）乙方没有就甲方此前拖欠租金问题主张解除合同； （2）双方约定从2007年7月份开始执行新的付费办法； （3）甲方支持乙方的“城中村改造工程”，将本公司合同权利范围内的部分1万余平方米面积的停车场，交回乙方使用，乙方对甲方承担了两项义务：城中村改造工程所建房屋，除本社村民自用外，剩余部分全部出租给甲方；城中村改造工程所建房屋，不能出租给江南市场或由其他人经营变相的配套给江南市场使用与服务。 （4）乙方保证在合同附件“总平面图”中划定的7万余平方米的场地标注：“绝对不租给具有竞争对手”。此项专门义务及违约的约定，在该协议书及其附件中清楚明白，违反其中任何一项的，构成违约。乙方彻底违反了上述约定义务，不但没有向甲方出租任何房屋，而且将合同约定的本应由甲方使用的房屋和场地面积全部出租给了竞争对手。案件材料证实：江南市场与甲方是同业竞争关系，该市场在同一地段经营相同的业务，严重地导致甲方的顾客分流，彻底地恶化了甲方的经营环境，大幅度地挤压了甲方的营业收入，造成了甲方每年减少收入上千万元，给正常支付租金造成了实质性的、重大的困难。这种局面是由乙方违约造成的，因此，乙方的违约行为与甲方经营环境恶化、不能正常支付租金之间有着法律上的因果关系，是甲方不能正常支付租金的重大原因。甲方因乙方的违约，受到巨大损失、不能正常支付租金之时，曾经及时、多次与乙方沟通、交涉，要求解决问题，但是，乙方一直不肯纠正自己的违约行为，使甲方的经营条件持续恶化、正常支付租金的条件一直不能恢复。因此，甲方未支付和迟延支付租金确实有正当理由，属于一方违约导致对方因此不能按照约定履行合同义务的情况。 根据《合同法》第227条、第107和108条，第120条等条文的规定，承租人未支付或者迟延支付租金有正当理由的，出租人不能解除合同；当事人一方违约的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。 鉴于上述当事人双方违约的客观事实和相关的法律规定，乙方在自己重大违约、其违约行为是甲方不能正常支付租金的重要原因的条件下，无权要求甲方按照约定履行义务，无权主张解除合同。 （二）乙方主观上违反诚实信用原则、客观上订立合同时约定解除合同的基础条件因违约而彻底改变、继续履行合同解除条款显失公平的条件下，无权解除合同，否则，乙方将因此而获得巨额的不当得利。 首先，如上所论证，乙方有重大违约的行为，且其违约是甲方不能正常支付租金的重大原因，在此情况下，乙方还主张解除合同，显然违反了《合同法》第6条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第5条关于“应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定。 其次，由于约定合同解除条件的基础条件是乙方保证甲方独家租赁包括“城中村改造”所建剩余房屋、不将“总平面图”上所标注的划场地租给江南市场，甲方因此而得有良好的经营环境。而后来，因乙方违约造成甲方租赁面积大幅度减少、在该地段独家经营的条件被彻底破坏、经营环境恶化、营业收入锐减，当初约定的解除合同的基础条件发生重大、实质的改变，继续按照原约定的条件解除合同，既不符合当事人双方当初订立该条款的客观条件，也不符合诚实信用的合同原则。 再次，2007年和2002年订立合同时，甲方投资建造的建筑物和各种设施，无论质量、种类、规格、规模、效益，市场的成熟度、知名度、品牌效应等等，均今非昔比。假如乙方在甲方违约最初的三个月期满就主张解除合同，该市场的有形资产和无形资产远没有现在这么多，当事人之间的利益失衡问题就要小的多。 最后，涉案市场土地上的建筑物和各种设施的价值，与甲方拖欠租金之间悬殊巨大，接近1:10的比例，在乙方违约而构成甲方违约的重大原因的条件下，如果按照乙方的主张，仅这些建筑物和设施，乙方就会得到大于其债权接近10倍的财产利益，还不算该市场的成熟度、知名度和品牌效应等无形资产以及后续十四年的经营权损失，显然具有巨额之不当得利。 二、在程序方面，乙方所谓行使解除权的方式严重违法，以暴力手段抢占运城果品市场，该行为属于权利滥用，是违法行为，是严重妨碍并干扰民事司法秩序的行为，在民法上不能发生行使合同解除权的效力 任何权利的行使都不是没有限制的，否则就必然形成权利滥用，而权利滥用，在民法上就会构成侵权行为。 合同解除权是形成权，其行使必须受到一定限制，不能以非法方式行使权利就是一种限制。因此，不但合同法理论上有禁止权利滥用原则，我国《合同法》第5条规定的公平原则、第6条规定的权利行使诚实信用原则、第7条规定的订立、履行合同遵守法律原则等，都是禁止权利滥用原则的具体体现。 《合同法》第96条对解除合同的方式和解除效果有具体的限制性规定。 从解除行为的方式方面讲，是“应当通知对方”。其中的“应当”，是必须的意思，也就是对解除行为方式的限制性规定。 从解除的效果方面看，是“合同自通知到达对方时解除。”但是，这个效果不是绝对的，是有条件的。该条第1款中规定，“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，这个规定表明，《合同法》并没有把通过“通知”解除合同行为的效力绝对化，而是出于公平起见，规定合同对方当事人有权通过司法途径，请求法院判定解除行为无效。 《合同法》规定合同对方可以通过诉讼对合同解除提出异议，是当事人依法享有的救济权利。对方当事人对合同解除有异议而提起确认之诉后，法院的审查包括两个方面：一是解除的条件是否成就；二是主张解除的行为方式是否合法，经过审查，可能的裁判结果有两种：一种是合同解除的条件成立，解除权的行使符合约定或者法律规定，合同解除的有效性得到裁判的确认，当事人之间的合同关系归于终止；另一种是合同解除的条件不成就，或者解除权的行使不符合法律规定，法院确认合同解除无效，从而认定合同仍然有效，主张解除的一方当事人应当对自己权利滥用行为的后果承担损害赔偿责任。 本案材料显示，乙方在2013年提起民事诉讼请求判决解除合同之后，于同年11月21日组织大量联防队员，身穿迷彩服、头戴钢盔、手持铁棍、榔头等，进入甲方市场，用暴力推开市场保安人员，抢占市场进出口收费亭、地磅房、交易收费管理室和配电房，用撬棍、榔头等撬、砸办公楼和职工宿舍等处的指纹验证门，强行拆除并抢走市场治安管理监控主机，对100多名市场工作人员用威胁性语言和文字，进行恐吓，并将他们赶出市场；之后，又用推土机、挖掘机等破坏市场有关设施的基础工程。这些行为，根本不是乙方在其“答辩状”里所说的“私力自救”行为，而是一种打、砸、抢行为。虽然乙方当时没有打人，但是，事先准备撬棍、榔头等，不经财产所有权人甲方同意就用撬棍强行撬开运城果品市场办公楼等处的门、强行拆除并抢走监控主机、毁坏市场有关设施的基础工程，已经构成了砸抢。 民法上的私力救济，是指对正在实施的侵害行为，在来不及采取公力救济的条件下，不得已而适度地限制不法行为人自由或者相关财物的行为。本案中，乙方已经提起诉讼，采取了公力救济方式，而根本不存在“来不及采取公力救济”的因素，其行为，是典型的滥行暴力，砸、抢他人财物的行为，是一种藐视民事司法和严重妨碍民事司法的行为，是为法律所不容的。 法律绝不容许民事主体以非法之暴力谋取利益，在解除合同问题上，即使一方当事人有解除权，也不能以暴力行事，目的非法固然为法所不容，手段非法同样为法律所禁止。否则，强势地位者打着“私力救济”旗号滥行暴力却还能大行其道，法律和司法就会失去起码的权威性和公信力。 三、在解除合同的行为方式方面，乙方选择了诉讼方式之后，又采取暴力方式抢占运城果品市场，其暴力行为不具备《合同法》上解除合同通知的性质和效力，而是以违法行为取代司法程序，妨害司法审判的严肃性 解除合同可以是不经诉讼或者仲裁，直接把解除的通知送达对方当事人，也可以直接采取诉讼或者仲裁的方式，还可以是在直接通知之后，再提起诉讼或者仲裁。但是，一旦提起诉讼，就表明当事人将纠纷提交司法机关依法裁判，寻求公力救济，愿意严格遵循诉讼程序解决纠纷。 司法审判程序具有严肃性和强制性，当事人在诉讼过程中应当严格遵守诉讼程序，在法院未对当事人的权利、义务和责任作出生效判决之前，不能任意地脱离审判程序，另外以所谓私力强行实现其主张。 乙方提起诉讼后，在诉讼程序进行过程中，私自以暴力抢占运城果品市场，造成两种可能的后果： 其一，即使法院确认乙方解除合同的行为有效，与甲方之间仍然有依照生效判决，通过执行程序进行财产清理、交接的问题，而乙方以暴力抢占市场，实质上是以“私力夺取”取代诉讼程序中的执行程序。还有，按照法院驳回甲方管辖异议申请的生效裁定，乙方的诉讼请求不涉及场地“盖物”的处理，故“盖物”的权利问题仍然需要司法裁判予以确定，而乙方暴力抢占并控制市场，不但侵害了甲方对盖物的权利，而且蔑视了司法程序。 其二，如果法院确认乙方解除合同的行为无效，乙方暴力抢占、控制运城果品市场的行为就自始构成侵权行为，同时还损害了法律和司法的严肃性，妨害了民事诉讼程序的正常进行。 四、本案纠纷涉及公共利益、两地政府间共同发展经济的战略合作关系、合同权利行使的方法、对法制的尊奉与否等重大问题，法院裁判实现合法、合理和公正 1. 案件材料显示，运城果品市场的兴建目的和实际发挥的功能，是为了解决山西省百万果农“卖果难”的问题，同时也能够达到促进乙方当地经济的发展，得到了山西省和广东省、运城市和广州市两地两级政府的大力支持和协调，该市场承载着两地政府之间共同发展经济的战略合作关系，体现着经济发达地区的广州市政府和人民对经济欠发达的西部省市和人民的关心和支持，关系着山西省百万果农的生产销售和市场所在地广大人民群众对山西省所产水果的消费，因此，该市场的正常运营，涉及两地政府之间的关系、两地人民群众之间的关系，还涉及公共利益。当事人之间发生纠纷之后，两地政府和领导也都及时表示了深切地关心，并作出了指示，充分说明了本案不是一般的、单纯的合同纠纷。 2. 乙方作为出租人，在收取租金方面是债权人，根据合同享有其权利，但是，因为合同解除权条件和行使权利的方法等方面存在法律上的重大的障碍，其暴力抢占、控制运城果品市场的行为，不是权利行使行为，属于非法的暴力行为，不能具有解除合同通知的性质和效力，如果支持其暴力行为，成为判例，无疑会对法制建设产生负面的、消极的激励作用，鼓励那些轻忽法律、不尊奉法律不依法行事的人。 |
