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【要点提示】 商品房交付使用时未取得竣工验收，未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书，造成损害的，应由开发经营公司承担赔偿责任。 【案件索引】 陕西省城固县人民法院（2012）城民初字第00863号。 【基本案情】 原告：余某，饶某某。 被告：某某房地产开发有限责任公司，李某某。 原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议，购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套，据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元，收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收，也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨，原告房顶大面积漏水，原告及时报告李某某，李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水，致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查，该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分，内沿高39公分(防水处理高22公分)，原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定，原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司，李某某为该楼项目负责人。 【争议焦点】 商品房实际交付多年但未取得竣工验收，保修期限如何起算，发生质量问题责任应由谁承担，构成本案争议焦点。 【审判情况】 城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定，作出如下判决： 由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元，限本判决生效后十日内支付清洁。 本案财产损失评估费500元，由被告某某房地产开发有限责任公司承担。 案件宣判后，被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。 【评析】 近年来，因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升，开发商售出房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业，当购房者提出房屋质量问题时，常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，致使问题久搁不决。 本案中，原告起诉要求被告承担房屋质量责任，而被告认为原告屋内进水浸泡，已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限，不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，未组织竣工验收，擅自交付使用，造成损失的，依法承担赔偿责任；《城市房地产开发经营管理条例》规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中，商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付，且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，也未落实物业管理，保修期限起算时间就无法确定，故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立，依法该楼的质量责任仍在开发经营企业，故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷，还是第三方造成质量缺陷，某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司，均应承担由此造成的损失。 作者：陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安 |
