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法制网——法制日报 居者有其屋：“公租房”延续他们的梦想———美国、加拿大篇
海外“公租房”现状调查 本报驻华盛顿记者 邹强 本报实习生 沈圳 美国篇 “住房补贴”酿成公共事件 有关住房，放在任何国家，从来都不是个小众话题，即便是在当今世界头号经济强国的美利坚。而在这片土地上有关住房话题的最近一则轰动性消息是：近日，美国佐治亚州首府亚特兰大市伊斯特波恩地区在发放公共住房补贴时，引来当地3万多居民大排队。由于当地政府对此毫无准备，导致现场局面一度失控，最终酿成一出62人受伤、20多人入院接受治疗的惨剧。 根据报道，亚特兰大市政府今年可分配455个租房补贴名额和200套公共住房名额，但却接到了1.3万份申请。为了得到补贴，不少人从周日就开始排队。当地政府起初预计，最多只会出现1万多人排队领取申请表，但是许多家庭不止1名成员前来，有的甚至带着孩子、亲戚乃至宠物狗来，最终共有3万余人排起了长队。按照当地警方的说法，由于天气炎热和极度拥挤，最终导致了场面的失控。 引发这出惨剧的直接原因，便是人们争抢公共住房补贴。在美国，虽然并没有所谓“公租房”一说，但却有着一项十分重要的“公共住房计划”政策，其政策包括两部分：一是政府鼓励和支持低收入者买房(公共住房)，二是对买不起房子的低收入者进行补贴，这部分其实也就是我们所说的“公租房”。 70年前首建“公租房” 毫无疑问，拥有一套自己的房屋也是“美国梦”的标志之一。但在社会两极分化的美国，不少民众根本无力购房，为解决低收入人群的住房问题，美国政府很早就推行“公租房”计划。而“公租房”也在很大程度上缓解了社会的住房压力，成为低收入民众延续生活梦想的基础。 早在19世纪至20世纪早期，美国政府对贫困人口的住房问题就给予了政策关注，其主要举措是对贫民窟进行大规模改造以提高住房的质量标准。1936年在亚特兰大兴建的“泰克伍德社区”，成为美国面向低收入人群的首个“公租房”项目。 上世纪的经济“大萧条”对美国社会带来巨大冲击，促使政府担当起更大的责任，通过对中产阶层补助的方式扩大“公租房”项目。1940年到1942年“罗斯福新政”后期，全美建成了8个大型“公租房”项目。这些房产在二战后逐渐被私人购买，但其中的7个项目直到2009年仍作为“公租房”项目在运转，政府与房产业主建立起有效的合作，共同谱写了一段成功推行“公租房”的佳话。 依照法律规定，美国的“公租房”不得侵占城郊公共绿地，而要以老旧城区改造为基础。但让大量低收入民众集中在一个社区居住，也引发了不少社会问题，犯罪现象频发即是其一。 在首都华盛顿、纽约、芝加哥和新奥尔良等城市的“公租房”社区，毒品、娼妓和暴力犯罪问题十分突出，联邦住房与城市发展部1993年通过“希望六号工程”，改变了过去让同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社区引入多种收入水平的租户家庭混合居住。 1996年，联邦政府还出台“一打出台”的法规，即“公租房”租户一旦被发现有犯罪行为，特别是与毒品有关的犯罪行为，将被逐出“公租房”社区。 家庭收入决定租户资格 美国“公租房”的相关政策由住房与城市发展部统一制定，具体操作则交由各地的住房代理商进行。目前全美享受“公租房”的住户接近120万户，住房与城市发展部对分布各地的3300家住房代理商提供财政资助，由后者对“公租房”进行管理。 “公租房”服务的对象主要是合法的低收入家庭、老年人和残疾人，目的是为他们提供安全而合适的租赁房屋。房屋类型则各种各样，包括分散各处的独栋房屋以及老年人专用的高层公寓。 “公租房”租户的资格严格按照收入水平界定。联邦住房与城市发展部根据“公租房”所在地区的中等家庭收入为标准，家庭收入为这一标准80%的被界定为“低收入家庭”，为这一标准50%的被界定为“超低收入家庭”。由于各地的中间参照标准不同，租户的资格认定也就因地而异。 欲承租“公租房”的租户必须向当地的住房代理商提出申请，如果与住房代理商联系有困难，也可以直接联系住房与发展部在各地的分支机构。住房代理商负责对租户的资格进行评估和认定，参考因素主要是申请者的家庭年毛收入，是否为老年人或残疾人以及家庭中有老年人或残疾人成员，是否具有美国公民资格或合法的移民身份。 如果资格评估获得通过，住房代理商将把申请者标注为“良好租户”。不过，具备资格的租户如果被认为行为习惯或言行举止有可能对邻里或社区造成不良影响，住房代理商也可以否决其资格认定。 “公租房”房租如何确定 “公租房”的租户须签订租房合同，并按时缴纳房租。根据住房与城市发展部的规定，房租以租户家庭的预期年收入为基准，包括家庭中所有18岁以上成员的收入所得。 由于租户多属于低收入家庭，住房与城市发展部授权住房代理商在确定租户家庭年收入时可扣除相应部分，从而降低房租计价标准。譬如，租户家庭中无生活保障者每人扣除480美元，每名老年人或残疾人扣除400美元。一家之长若为老年人或残疾人的，还可以医疗费用名目免除部分金额。 具体计价时，从4个选项中选择最高额度为房租金额。一是扣除各种补贴之后的家庭年收入的30%；二是家庭月收入的10%；三是能够适用的福利房租标准；四是住房代理商确定的最低25美元到最高50美元的标准。 为确保“公租房”的房源供应，美国政府规定每一个住宅小区在规划和建设中，应将一定比例的房屋留作“公租房”。譬如在纽约，市政府要求开发商若在属于政府的地皮上兴建楼盘，必须拿出20%的单元供给低收入者。不过租住者必须是以满足居住为前提，这种优惠的“公租房”不能被继承和转让。 如果租户的家庭收入情况发生变化，不再适用“低收入家庭”的标准，他们将被要求搬出“公租房”，开始追求真正的美国梦想。 “公租房”制度面临挑战 延续了上百年的“公租房”制度，在缓解低收入民众的住房需求和营造社会公平方面发挥了很大作用，但这一制度目前也面临艰难的挑战。 首先，“公租房”制度需要联邦政府的财政支持和各州政府的紧密配合，但美国上下目前都面临严重的财政困难，在预算赤字和失业危机等多重因素的作用下，“公租房”的发展基础势必受到削弱。 其次，“公租房”制度难以完全消灭无房户。根据统计，美国目前没有居所的家庭达到100万户，也就是说，“公租房”的规模要扩大一倍才能满足低收入阶层的住房需求。 最后，租房市场价格上扬带来冲击。美国近来出现私房拥有比率下降和租房市场火爆的场景，租房而不是买房成为很多民众的生活选择。根据美国人口普查局的数据显示，今年二季度美国的私房拥有率降到66.9%，创1999年以来的历史最低。另有调查表明，从2004年到2009年，全美的租房族增加了340万人，上涨了10%。专家预计，在供给紧缩的情况下，美国的租房市场特别是公寓租金将持续上扬，这对“公租房”的房租价格也将产生影响。 曾几何时，美国政府一直在努力帮助民众实现“拥有自己的住宅”的梦想，但人们现在对这个方向产生了怀疑。今年5月，联邦住房与城市发展部部长多诺万在国会作证时表示，经济危机的影响表明美国在发展自用住宅和租房市场方面需要更好的平衡。但专家指出，无论如何，“公租房”都是一个必须坚持的政策，这是让社会底层的民众得以延续生活梦想的重要基础。 自古以来，在任何一个国家，“居者有其屋”都是社会的一个共同追求。在今天这样一个经济快速发展、社会变革突飞猛进的时代，社会财富的分配不均和两极分化却使得大量城市平民面临住房难、租房也难的困境。为此，世界许多国家都采取了大力发展“公租房”的解决对策，以实现保障大多数人能“居者有其屋”的梦想。从本期开始，本报将刊发一组海外“公租房”现状调查，以飨读者。 ★相关法规：“希望六号工程”改变了过去让同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社区引入多种收入水平的租户家庭混合居住。此外，联邦政府还出台“一打出台”的法规，即“公租房”租户一旦被发现有犯罪行为，特别是与毒品有关的犯罪行为，将被逐出“公租房”社区。 ★服务对象：“公租房”服务的对象主要是合法的低收入家庭、老年人和残疾人，目的是为他们提供安全而合适的租赁房屋。 ★准入资格：“公租房”租户的资格严格按照收入水平界定。联邦住房与城市发展部根据“公租房”所在地区的中等家庭收入为标准，家庭收入为这一标准80%的被界定为“低收入家庭”，为这一标准50%的被界定为“超低收入家庭”。由于各地的中间参照标准不同，租户的资格认定也就因地而异。 ★房租标准：“公租房”的租户须签定租房合同，并按时缴纳房租。根据住房与城市发展部的规定，房租以租户家庭的预期年收入为基准，包括家庭中所有18岁以上成员的收入所得。租户家庭中无生活保障者每人扣除480美元，每名老年人或残疾人扣除400美元。一家之长若为老年人或残疾人的，还可以医疗费用名目免除部分金额。 ★房源供应：为确保“公租房”的房源供应，美国政府规定每一个住宅小区在规划和建设中，应将一定比例的房屋留作“公租房”。在纽约这个比例是20％。 ★“剔除”条款：租住者必须是以满足居住为前提，这种优惠的“公租房”不能被继承和转让。如果租户的家庭收入情况发生变化，不再适用“低收入家庭”的标准，他们将被要求搬出“公租房”。
加拿大篇 八旬老翁被“逼迁” 作为与美国“一墙之隔”的近邻加拿大，同样拥有较为完整的“政策房”体系，而悠久的“政策房”历史至今仍是这个国家的骄傲。不过，在这一政策的具体实施过程中，尤其是在金融危机后，加拿大“公租房”暴露出的诸多有违人性化的问题也是颇遭诟病。 郭斯林(音译)是一位住在多伦多政府公屋中的80多岁老人。去年6月，郭因为无力交纳租金而被多伦多社区住房公司(TorontoCommunityHousingCorp.，系政府部门下设公共住房管理机构)逼迁出公屋。其后，郭不幸染病，被多伦多一家庇护中心收留后于去年10月不治身亡。据加拿大媒体报道，在逼迁过程中，多伦多社区公屋公司工作人员曾多次向这位老人寄送威吓信件。调查此案的人员批评道，该公司未主动与当事人当面接触，而直接寄信“逼迁”，这种做法过于“严厉”。 2010年5月，加拿大安大略省非营利房屋协会发布的报告称，该省约14.2万户家庭处在因缺钱而无房可住的边缘，比例已比去年同期升高了近10%。郭斯林老人不幸遭遇的部分原因，正是由于国际金融局势动荡之后，部分低收入群体在经济上更加难以为继。尽管金融危机最猛烈的势头已经过去，但是，对于这些靠政府救济、住在公屋内的家庭来说，金融危机的影响远未消失。安省官员承认，这个群体的收入连付起相对低廉的“政策房”租金都成问题，这对公租房系统的正常运营是一次严峻的考验。在金融危机迷雾尚未完全消散的情况下，由费用引发的一系列问题值得加国政府仔细考量。该报告称，在多伦多，申请“政策房”平均等待时间为5年，更有甚者，等了整整21年才住上政府提供的房屋。 加拿大以繁重的赋税支撑高额的福利，并借此保障了社会均衡和经济稳定发展，公租房政策就是这种结构的“产物”，但主要靠政府补贴而生存的“政策房”还是问题多多。通常，申请到这种“补贴房”极费时间，给急需住房的低收入家庭带来了严重不便。此外，申请的规则因省而异，有时即使一省之内不同城市间也有不同。理论上，新来的移民和难民都有资格申请公屋，但往往被最后考虑。 低收入人群“房补”多 当然，瑕不掩瑜，作为当今福利国家的加拿大，在政府补贴低收入群体住房问题上，可谓由来已久。早在1938年，《国家住房法》就已经成为联邦法律。1946年，《社会保障法》得以立法通过。1948年，安大略省通过了安大略住房发展法案。1964年，《国家住房法》重新修订，并成立安大略住房公司(OntarioHousingCorporation)以协助安省政府管理住房事务。80年代的标志性事件是政府通过成立加拿大按揭及房屋公司(CMHC)来促进公益性、联营性的福利住房。1998年，综合市政服务经理接手社会住房管理。2000年，存在了36年的安大略住房公司得以寿终正寝。同年，安大略省通过《社会住房改革法案》，将公屋投资管理权从省向市过渡。 2002年，领风气之先的安大略省成立社会住房服务公司(SocialHousingServicesCorporation)，以与2000年的法案配套跟进。 在加拿大，政府给无力租房的低收入群体提供各种形式的住房补贴，这些低收入家庭主要集中在蓝领工人、新海外移民、身体残疾者、家庭离异等群体中。公共住房(PublicHousing)、公益房(Non-ProfitHousing)、联营房(Co-operativeHousing)、租金补助房(RentSupplement)是四种最主要的形式。这四种产权各不相同，第一种由政府修建管理，租金依据家庭收入交纳，或者直接上缴收入的三成，郭斯林老人生前居住的就是此种住房；第二种由民间组织管理，三分之二的住户要依据收入交纳房租；第三种，半数房屋的租金视收入水平而定，另外半数完全由市场定价；第四种租金补助房由房东所有，房东会得到政府补贴以降低租金。四种形式为不同类型的需求者提供了多样的选择，立体化的公屋政策建构为其他国家提供了宝贵的经验。 优点多多，问题也不少，面对后金融危机时代的现实挑战，加拿大在公租房政策上能否再出新招、解决“痼疾”，在政策执行过程中更具人性、在政策本质上更加合理高效，人们正拭目以待。 立体化的公屋体系 在加拿大，政府给无力租房的低收入群体提供各种形式的住房补贴，这些低收入家庭主要集中在蓝领工人、新海外移民、身体残疾者、家庭离异等群体中。公共住房(PublicHousing)、公益房(Non-ProfitHousing)、联营房(Co-operat iveHousing)、租金补助房(RentSupplement)是四种最主要的形式。这四种产权各不相同，第一种由政府修建管理，租金依据家庭收入交纳，或者直接上缴收入的三成；第二种由民间组织管理，三分之二的住户要依据收入交纳房租；第三种，半数房屋的租金视收入水平而定，另外半数完全由市场定价；第四种租金补助房由房东所有，房东会得到政府补贴以降低租金。四种形式为不同类型的需求者提供了多样的选择。 |
