房产成爱尔兰债务危机罪魁祸首

房产成爱尔兰债务危机罪魁祸首
 
 
　　爱尔兰和希腊接受救助前的情况非常相似。是什么因素导致了爱尔兰将成为第二个希腊？地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰，在这场泡沫游戏中，随着泡沫的破裂，没有一个人是真正的赢家

　　陈坤

　　2010年11月16日，欧盟财长在布鲁塞尔开会，中心议题之一，就是不让爱尔兰变成下一个希腊。

　　事实上，爱尔兰的情况变得越来越像希腊了：据欧洲央行预测，今年年底，爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%，公共债务将达GDP的100%。如果继续下去，未来两年内，公共债务将达GDP的120%。

　　这和希腊接受救助前的情况非常相似：财政赤字占GDP的比重达12%，公共债务余额占GDP的比重110%。是什么因素导致了爱尔兰将成为第二个希腊呢？

　　房产空前繁荣政府获益多多

　　地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰。政府无疑是最大的赢家。

　　经济强盛。爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国，一跃成为欧洲第三富国，推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。

　　1994至1997年，爱尔兰GDP年均增长7.7%，1998至2000年，是10%，是欧盟乃至世界经济增长最快的国家之一。1999至2007年，爱尔兰GDP总量增加了60%，人均GDP增加了37%。2003年，爱尔兰人均GDP是欧盟平均水平的1.36倍。人均收入从1万美元上涨到5万多美元，曾一度超过英国。人均净资产就从4.6万欧元增加到14.8万欧元，超过了英国。在OECD国家中，排在美国之前，仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之一。

　　爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。1996年，房地产业在GDP中的占比是5%；2006年，是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。1995至2000年，用于住房的投资为33亿欧元，2000至2006年，这项投资达到105亿欧元，增幅218%。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼，将牧场变成居民住宅区。2006年，开发商建造了93419座住宅楼，是十年前的3倍。

　　就业扩大。1993年，房地产业就业人数是整个就业人数的6.5%，2007年，达到13.3%。爱尔兰约28万人受雇于建筑业，建筑业成为吸纳就业人数最多的行业。

　　房价暴涨。从1995年到2007年，新房价格增长3.5倍，二手房价格增长3倍，房价与家庭年收入之比由4增长到10，在首都都柏林，是17。房价暴涨，暴增了居民账面收入，更进一步吸引投资、投机资金介入地产，推升房价进一步上涨。

　　国库猛增。火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛，2006年度财政盈余22.5亿欧元，而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。2006年，经常收入461.45亿欧元，比2005年的398.49亿欧元增长15.8%。其中税收收入455.39亿欧元，增长16%。税收收入主体是资本利得税和印花税，占总税收收入的54%。

　　房价上涨，带来了巨额增值税和印花税收入。据测算，增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年，爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。

　　房价离奇高企投资拥抱泡沫

　　2005年，爱尔兰房地产业就已经开始浮现泡沫，且在市场推波助澜下愈吹愈大。

　　房价离奇地高。2008年，爱尔兰房价已超过所有OECD国房价，高居榜首。当年，国际货币基金组织的调查警示，爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑，房价位居全球16个脱离基本面支撑的高房价国家之首。房价与基本面之间出现了30%的房价缺口，调整风险大。

　　抵押贷款市场火爆。在爱尔兰，抵押贷款市场非常火爆。2004年，新抵押业务首次突破100000大关，比上一年增长19%。2005年，总抵押贷款为190亿欧元，增长11%。

　　货币发行无节制且多流向房地产业。宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行和爱尔兰央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975至1994年，爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%；2008年，这一数据是300%。10年间金融机构大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。2007年，金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。

　　大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷。2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年，个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升，房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。

　　住房空置率高。宽松的货币政策，加上投资和投机的推动，导致了居高不下的房价。房价过高，爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房，刚性需求开始下降，从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查，截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。

　　市盈率过高。爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍，而其他资本投资的市盈率不足14倍。

　　这一切说明，在爱尔兰，地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴。

　　房产泡沫破裂没有真正赢家

　　对房地产泡沫监管的放任，只会导致泡沫越吹越大，直至破裂。2005年，爱尔兰央行已经察觉到了地产业的泡沫。但是，地产业给政府带来的巨大收益及推动经济成长的事实，使监管当局放松了必要的警惕。2008年，在美国次贷危机冲击下，爱尔兰被吹大的地产泡沫瞬间被刺破。泡沫破裂后剩下的是一地鸡毛。

　　经济由盛转衰。20年树立起来的“凯尔特之虎”形象一夜倾覆；从2008年起，爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长，下降幅度为7个百分点；2010年9月，失业率已达到1995年来的最高值13.7%，平均每8个人中有一个人失业，预计到2010年年底，失业率将高达17%；财政赤字大增，2010年年底，爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%，公共债务将达GDP的100%。民众被迫勒紧裤腰带艰难度日。

　　银行资产大规模缩水。信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重。2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元，占爱尔兰年度GDP的20%，银行资产缩水70%，导致了许多银行处于破产边缘。银行呆坏帐的增加，迫使政府出面救助，爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍，为年度GDP的2.7倍，给爱尔兰财政带来了巨大负担。

　　地产商和个人投资者资产严重缩水。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%，已跌至2002年的房价水平，所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月，爱尔兰42岁地产大亨罗卡因财务困境在家中饮弹自尽。

　　总之，在这场泡沫游戏中，随着泡沫的破裂，没有一个人是真正的赢家。