销售小产权房首次被定合同诈骗罪

　　据了解，李凤景案发前曾任北京风景伟业房地产有限公司(以下简称“风景伟业公司”)法定代表人，在未取得任何合法手续的前提下，在北京市房山区就擅自建设“广孝山庄养老公寓”，且在其建设房屋两次被拆除的情况下，仍对外进行销售，先后骗取了16名被害人房款730余万元。

　　今天宣判后，李凤景情绪异常激动，认为自己并没有诈骗，且投资开发老年公寓是国家扶持的建设项目，他做的是件积德行善的好事；项目并非没有合法手续，只是正在办理之中。

　　未获批准擅自建房并对外销售

　　现年48岁的李凤景，只有初中文化水平，在风景伟业公司2009年5月成立之前，他只是北京某高校的一名普通职工，在后勤部门工作。之所以要“下海”搞养老公寓项目，李凤景解释说，他只是响应了国家的号召，想在北京建设一个高档次的养老服务项目，且在投资“广孝山庄养老公寓”项目之前，他已经与朋友合作在昌平小汤山地区投资过类似的项目。

　　可“广孝山庄养老公寓”项目的开发建设却并不像李凤景想象得那样一帆风顺。当初，他带着项目找到的房山区青龙湖镇常乐寺村，双方经过一番商谈，于2009年7月签订了《养老设施用地租赁协议》。根据该协议的约定，常乐寺村将160亩荒地租给李凤景作为养老、养生设施用地，租期从2009年6月1日起共30年，价格为每亩3000元。同时，协议中明确约定：如需建设必须办齐各种手续，否则不许开工。

　　但是，李凤景却没有理睬协议的限制，2009年7月10日，他在没有得到相关政府部门批准的情况擅自开工建房，且其建设的老年公寓大部分都为四合院、三合院的格局，面积最小的100多平方米，最大的则超过了500平米。而且据此前媒体报道，李凤景还在网上卖房时，打的都是“青龙湖庄园”的名义，在与客户签署的房屋买卖合同书上，还将承租土地的期限从30年变为了50年。

　　据李凤景辩解说，他对外推销老年公寓，确实是为了养老的用途，与客户签订的都是租赁合同。但根据法院判决中记载的多为购房者的证言都证明，当初李凤景与他们签订的都是房屋买卖合同。

　　项目被叫停销售行为却未停

　　2009年7月20日，房山区政府发现李凤景的公司在网上公开卖房，而其所建的房屋并没有经过区里的审批，属于违法建筑。2009年7月29日，青龙湖镇政府要求李凤景停工，并向其下发了《停建拆除通知书》，要求拆除已建部分的房屋。接到通知后，李凤景确实将地基以上的800平方米未完成的建筑自行拆除，并于2009年10月写下保证书，保证在取得国家合法用地审批手续之前，不再盖房。2010年4月，房山区政府派人将“广孝山庄养老公寓”的地基也彻底拆除，并于2010年7月恢复耕地使用。

　　可是，房屋被彻底拆除之后，李凤景的售房行为却并未停止。根据法院认定的事实，李凤景的购房行为从2009年8月到2010年期间，先后收取了16名购房人购房款730余万元，每名购房人缴纳的首期房款从30余万元至50余万元不等。案发之后，由于被购房者紧逼，李凤景退还了一部分房款，但也只有非常少的购房者拿到了全额退款。

　　根据法院认定的事实，售房过程中，李凤景明知道项目已被叫停并拆除，却向购房者明确承诺房屋会马上开工建设，且在2011年6月之前就可以达到入住标准。当直至最后，这一项目也再未启动。

　　李凤景曾辩解说：“我坚持售房是因为项目手续一定办下来。可他们找我退房，我也一直在积极的还款，这两年手机都没关，找到我的我基本都还了钱，有的还签了还款协议。我怎么可能是诈骗呢？”

　　而根据证据显示，从2010年下半年开始，李凤景就已经开始不接电话，售楼处也人去楼空，且其所称已经退还了房款的部分，检方也未将其计算在其诈骗金额之内。

　　认为自己没骗人李凤景将上诉

　　今天宣判过程中，李凤景和杨萍的情绪都比较激动，当听到被判处无期徒刑的刑罚时，杨萍竟立刻失声痛哭。据了解，卢连杰在此案中主要负责“广孝山庄养老项目”的销售工作，740万元涉案款项中，由卢连杰参与的达640余万元，其从中提取了130余万元的佣金。因此，卢连杰与李凤景同被认定为本案的主犯，被判处无期徒刑，而会计杨萍则被认定为从犯，判处了10年有期徒刑。对此判决，李凤景已明确表示不服，称将会继续上诉。

　　记者了解到，在本案的受害人中有一大部分来自北京市内，且多数都是通过网络上的宣传及散发的小广告了解到的售房信息。针对此案暴露出的问题，承办此案的法官王岩庭后提示消费者，购买房屋应到正规的开放商和中介机构进行认购，购买时更要了解清楚房屋是否具有正规的手续。消费者自身不要相信“0天上掉馅饼”的神话，国家对于房屋的建设、销售制定了严格的法律法规和规章制度，如果房屋价格明显低于市价，或者以小产权房，回迁房、经济适用房的名义推销房屋时，消费者一定要保持警惕，防止掉入违法犯罪分子设计的陷阱。

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　　据悉，李凤景是首位因建设、销售小产权房，被检方追究合同诈骗罪刑事责任的开发商，这一罪名的量刑最高可至无期徒刑。而此前被追刑责的开发商，其罪名则为非法转让、倒卖土地使用权罪，最高刑期仅为7年。

　　2005年6月至2010年6月间，王晓晨和其前妻、公司股东姚红逊，与村官缐永进、张克啟以牟利为目的，违反土地管理法规，通过签订土地租赁合同，以梭草村经济合作社名义对怀柔区梭草村村东土地合作招租。此后，王、姚在该村集体土地上建设仿古三合院等住宅，另外将土地进行划分，出租地块给承租者自行建设房屋。检方指控非法所得4100万元。

　　2011年法院判处王晓晨等人犯非法转让、倒卖土地使用权罪，王晓晨获刑三年半，姚红逊获刑三年，缐永进、张克啟被判处缓刑。