住宅产权之忧：土地房屋权属证不能形同虚设
人民网:
本报记者谢光飞 违规、违法拆迁不仅对过去的私有房产形成了剥夺之势，而且也严重威胁到现代住宅产权人的神圣权利。媒体的相关报道披露了一些典型案例的内容。
北京：海淀区增光路甲44号房改楼的困惑
5月20日，北京市海淀区法院对增光路甲44号居住单元的40多户房屋所有权人指控海淀区国土资源和房屋管理局违法批准颁发拆迁证一案进行了法庭调查。
此案的原告海淀区增光路甲44号住宅楼居民在《行政起诉状》中称：
拆迁人(北京冠德房地产开发有限责任公司)申请“拆迁证”时，没有依法取得：房地产开发企业的资质；国有土地使用批文或国有土地使用证或房屋所有权证；建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；建设用地批准书。被告北京市海淀区国土资源和房屋管理局明知拆迁人以上情况，仍为拆迁人发放“拆迁证”，请求判定被告发放《房屋拆迁许可证海国土房管拆字(2002)第048号》的行政行为违法。
甲44号居民在今年1月22日向海淀区国土房管局递交的《请求澄清＜拆迁许可证＞(拆许字?2002?第048号)有关程序问题的申请书》中陈述：
贵局的《拆迁公告》自2002年9月6日核发之后，拆迁人拒绝甘家口派出所民警的劝阻，在无法院的任何判决下，强行拆毁增光路甲44号院墙、传达室、楼内外门窗、停暖气、停水并将施工民工强行迁入，致使本户及其他户居民无法正常生活。为此，本户及其他户被拆迁人多次向贵局反映，并要求处罚相关责任人，但至今未能解决。
甲44号居民3月19日在《请求贵局2003年3月22日前书面答复函》中陈述：
甲44号住宅楼房改前产权单位为北京市水利局。按照国家房改政策规定及国家“已购公房产权权属管理办法”的规定，水利局未经甲44号住宅楼产权人的同意，无权擅自处置该楼房屋产权及所属国有土地使用权。房屋所有权人即为所属土地的使用权人，甲44号住宅楼的房屋所有权人即为甲44号国有土地的使用权人。
事实是，贵局拆迁证核发日前，本户及其他40户被拆迁人(房屋所有权人)从未与拆迁人以及水利局签署过任何房屋及所占土地使用权的出让或置换协议，也未经过任何形式的协商。因此，他们提供的增光路甲44号的房屋所有权及所占土地使用权的出让或置换协议不具合法性。
据了解，在1998年前，甲44号住宅楼完成了房改，居民以成本价购买了所居住房屋的产权，并领取了房屋所有权证；但由于一些原因，水利局也仍然持有甲44号楼的原有所有权证，这也为水利局以拥有此地的使用权为由与开发公司合作提供了可能。
本报记者没有见到被告方的书面答辩状。在法庭上，法官问海淀区国土房管局工作人员甲44号楼的土地使用权是谁的，得到的答复是谁交土地出让金就是谁的。该局工作人员在回答法院关于水利局的房屋所有权证是否有效时，回答是有效，而稍后在回答住户的房屋所有权证是否有效时，也回答有效。
6月6日本报记者在采访海淀区国土房管局拆迁科科长郭黎伟时，他说：甲44号院住宅是房改房，所以共同拥有土地使用权。土地是国家的，建设开发时收回了。
前不久，海淀区法院判甲44号住宅楼居民败诉，他们已上诉至二审法院。
上海：一个中产阶级社区的遭遇
据上海市普陀区西苏州路1381弄宏申小区的27户商品房业主反映，该小区1997年竣工，252户业主入住不过1到4年，还有刚装修完而未及入住的，是新建商品产权房小区。业主中有公务员、法官、律师、警察、教师、医生、作家、文艺工作者以及民营企业家和外企高级职员，还有全国劳模和世界冠军等。
该小区业主拥有70年土地使用权(合同号为沪房地(1996)出让合同内字第03号，土地使用年限：1996年--2066年)，买卖行为完成后由上海市房屋土地资源管理局核发的契约凭证《上海市房地产权证》上明确写着，业主合法取得的70年土地使用权和房屋所有权受到各项相关法律的保护。
就城市规划的范畴来说，宏申小区环境优美，房型新颖，属于《上海市城市总体规划(1999-2020年)》中的有机部分，并上了市政远景规划模型，至2003年3月22日为止，模型仍在规划展示馆内，但房屋于2003年1月23日被炸毁。
2001年12月21日该小区大门贴出了《房屋拆迁公告》，理由为建设“宜昌路绿地工程”，下署日期是“2001年10月30日”。2002年1月29日、30日又贴出两张“公告”称：将1381弄“变更为第二期拆迁范围”，强调“原《房屋拆迁许可证》和《房屋拆迁公告》的其他内容不变”；“提前收回西苏州路1381弄内”土地使用权，没有任何补偿。
据《上海市土地使用权出让办法》第三十条规定，“出让年限未满的土地使用权不提前收回”；第三十一条和三十二条规定，“提前收回土地使用权的，出让人至迟于收回土地使用权之日前6个月，将出让地块的坐落、四周范围、收回理由、收回日期等通知受让人，并在出让地块的范围内公告。”“提前收回土地使用权的补偿金额，应当按出让年限的余期、规划用地性质、出让金以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等项内容，由出让人与受让人协商确定”。
据《上海市城市规划条例》规定，“申请拆除其他单位或者个人所有房屋的，应当持有产权人同意证明”；“旧区改建的重点是危房、棚户简屋集中地区以及市政公用设施简陋和交通阻塞、环境污染、积水严重的地区。”
据业主所持有的《上海市房地产权证》和商品房购房合同反映出的情况，原土地出让人是上海市房屋土地资源管理局，而非普陀区房屋土地管理局；从该局的几份“公告”看，“4·２2动迁公告”与1月30日提前收回土地使用权的时差还不到三个月；缺少“通知受让人”的程序。2002年5月30日在长寿街道召开的小区业主代表与政府的对话会上，市政府法制办人员明确告知到8月1日前土地使用权还是属于业主的。
据普陀区政府有关人士讲，动迁这个新建小区，有两大理由，一是长期规划是可以调整变更的，二是建绿工程；认为现有的拆迁细则(指《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》)适用于1381弄。
但居民指出，该《细则》第四条规定，“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。”第十二条规定，建设单位申请领取房屋拆迁许可证时，应当提交六项文件，其第五项为“国有土地使用权批准文件”。但2001年10月30日已经出让70年的宏申小区商品房地块的土地使用权尚未依法提前收回，“国有土地使用权批准文件”是怎么提交出的呢？他们还要求就该小区拆迁后60余年内不另盖建筑作公证，被拒绝。
该小区141户业主于2002年5月和9月联名起诉至普陀区法院和上海市第二中级人民法院，均败诉。上海市高等法院认定，动迁中除许可证外，其它标的不受理。2003年3月7日、4月12日该小区业主两次面见上海市政府的一位副秘书长，他代表市政府对宏申小区业主的遭遇表示歉意，并承诺合理解决问题。
南京：南湖地区几百幢居民楼的命运
据南京市建邺区居民反映，南湖公园项目二、三期工程要拆除住着1万多居民的100多幢楼，是80年代和90年代按规划成片开发建设的4到7层住宅，房龄仅5到20年，没有一幢危房，更不是棚户区。其中西街头小区是2001年更新改造的，是南京市的示范民心工程；长虹路后街小区是2002年初更新改造的；碧虹苑竣工才5年。
前不久，南湖公园项目又被扩大到整个南湖地区，共投资15亿元，要拆除该地区几百幢居民楼，几万居民要动迁，与南湖公园四周的住宅楼一样，它也是80年代和90年代成片开发的居民小区。据了解，南湖公园项目拆迁的目的是为了在原地建设高档商品房，把南湖地区变成“富人区”。
西街头小区六幢居民楼与某房产开发公司两幢高层住宅之间的现行道路，只要把两侧的围墙拆除，幅宽差不多就有规划的28米了，所以原来的规划只需要拆除某房产开发公司的一幢“小九层”楼，60户居民动迁即可，目前拐了两个弯的道路就变直了。但决定拆除的却是西街头小区六幢居民楼，这将增加几千万元的投资，造成240多户居民动迁。在8月25日重新公示的规划图里，这六幢居民楼并不在规划红线范围内，而“小九层”楼却在规划红线范围内要被拆除。
8月28日，建邺区有关领导与西街头小区居民代表见面，指出该小区六幢居民楼完全是为了拓宽道路，并接受了居民代表提出的部分建议：重新修改这个规划，修改后的规划重新公示并听取群众意见，“拆”字不上墙。
9月8日，西街头小区围墙、门楼和值班室被强行拆毁。在居民的强烈要求下，十几天后，围墙又基本修好了。9月21日，江苏省委副书记、省纪委书记王寿亭在会议上强调对群众反映的问题和困难，要实行分级负责，归口调处，对应该而且能够解决的问题不去解决，造成矛盾激化和恶劣影响的，要严肃追究有关领导人的责任。10月25日，南京市政府召开拆迁专题工作会议，强调要坚决推进依法拆迁，全面兑现补偿政策，落实帮扶措施，要正确处理好依法拆迁和有情操作、慎用强制和基本法律保障的关系。
土地房屋权属证书不能形同虚设
虽然《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等国家法律法规明确规定公民拥有合法的土地房屋财产权利，这种民事权利交换的原则是平等、自愿、有偿，房权同地权一致等，但长期以来，一些部门和单位无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权甚至房屋所有权，不仅用地方规章和政策否认历史原因形成的私房土地使用权，而且有意无意地宣传商品房产权人买的只是地上建筑物的所有权，其土地使用权的属性最多只是“划拨”，他们可以随时根据自己的需要收归“国有”，推倒重来，为我所用。
观察人士认为，国家对城市各种民事主体所有土地使用权的保护、出让和流转等问题进行专门立法，与当初建立符合大多数农民利益的家庭联产承包责任制和土地财产制度有着同等重大的意义。
随着工业化、城市化进程的不断加快，城市土地房屋财产权利的出让与交易日益频繁，这首先需要进一步依法明确国家、集体、公民和外商等主体的土地房屋财产权利，制定公平的物权划分和公正的交易规则。要建立有效率的符合人民根本利益的土地房屋财产制度，就必须用法律的力量来限制城乡权势阶层对“经济地租”的攫取。因权势而有钱财，比因钱财而有权势要危险得多。对中国民间的资本和公民权益来说，他们如洪水猛兽，可能引起土地房屋财产的大兼并、大垄断，造成城乡大量的无地流民和无居所贫困人群，给社会经济埋下各种不安定的隐患。
如果公民拥有的土地房屋权属证书形同虚设，无法保障自己的合法权益，就会从根本上破坏国家基本的民事财产制度，谁还敢来投资置业，把大量的资产留在这一块土地上？一个城市的社会经济要保持可持续发展和稳定健康，就必须切实保护公民的财产安全。
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