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2004-12-24 9:07:30 年终回望，这一年间各种热点事件不少，相对于房地产界的风云变幻，北京的物业管理行业好像显得有些平淡无奇，然而就在平静的背后往往会集聚变革的力量，也许这将是物业行业跃升品质的契机。2004年北京物管行业存在着一些隐忧，也是百姓极为关注的话题。
替罪之痛———开发商惹祸却让物业来受过
购房者张先生在西二环看中了一处纯住宅楼盘，中心花园建有叠水廊桥，社区环境优雅，非常适宜居住。等到办理完入住手续，生活了一段时间后才发现，开发商为了使房子好卖，擅自将纯住宅项目改成了商住两用公寓对外销售，有很多房子被当做公司注册经营，社区内不仅增加了很多陌生人，就连在小区居住的业主张先生也经常被小广告、送水的骚扰，一点也没有家的感觉。诸如此类，房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款、住房不能如期交付使用、房屋建筑材料以次充好、利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者，逃避应承担的义务。
一段时期以来，由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为众矢之的。
垃圾股之痛———物管差导致房子迅速贬值
家住东三环的陈先生最近将原来的房子卖了准备买新房，在南三环一售楼处，陈先生不停地向销售人员询问有关该项目物业公司的详细情况。“当初买的那套房子花了70多万元，户型和位置都不错，但由于物业管理差，几个买主来过之后都摇着头离开了，最终房子以60多万元的低价出手，住了不到两年，赔了近10万元，所以再买房子我格外看重物业公司的服务。”
现在消费者买房在注重地产项目硬件设施的同时，也越来越关注售后服务，而售后服务在很大程度上是通过物业管理服务来体现的，房子三分建，七分管。好的物业管理可以使房屋保值升值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。
长久之痛———住区停车难上难
不久前，北四环某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。据知情人透露，之所以出现这种情况，主要是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好价格还贵。上述现象在本市一些新建小区并不少见。
目前，我市新建的一般中档小区的停车位比例是1：0.6的规划设置，按照这一标准在高档社区内必然会出现车位不足的问题，势必影响小区的物业管理服务质量。欲解决小区车位之痛，从宏观的层面说，政府应为缓解停车难做一些系统全局的考虑，如政府有关方面在车位前瞻性问题上给予开发商一定的优惠政策，同时应当像当年引导按揭购房一样，从政策方面加以引导。从微观的层面说，被停车之痛长期困扰的物管公司也应该积极和街道、城管、交通部门相协调，如：在辖区内道路和周边道路上合理施划停车位，以解决暂时的困难。
愤怒之痛———非理性维权伤人又伤己
业主缺乏理性的过激维权行为在今年出现过很多次。由于相关制度和引导等方面的缺失，业主理性维权在有些时候还存在相当多的困难。这也正是导致某些业主宁愿感情用事，也不想理性维权的原因之一。但是，应该承认，这些缺失都是发展中的问题，说到底都应该在发展中完善，而理性维权，无疑正是其完善的最好方式。在强调民主意识、法治意识的今天，任何缺乏理性的维权行为都是一把双刃剑，既伤自己，又害他人。毕竟业主不是为了维权而生活，而是为了生活而维权。
粗糙之痛———服务标准缺细化
业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。物管公司应根据大多数业主的实际需求，提供适度管理，细化的服务，才是最理智的选择。随着房地产市场供应量的进一步加大，物业公司之间的竞争将日益激烈，“想得到的服务与想不到的服务”，其实正是不同项目之间物业服务好坏差别的本质。物业管理企业从开始的管理住宅产品转变为建造每位业主想要的家，不仅有利于建立自身竞争优势，物业管理企业也无疑也将从其中受益。
根本之痛———物业管理收支不透明
北京首例业主告物业案，在市二中院有了终审结果。丰台区恋日嘉园小区开发商委托华野家园物业管理公司对小区进行管理，但在长达3年多的时间里，物业公司既不与广大业主协商签订物业服务合同，也不依法履行公布物业管理收支账目的义务。法院认为，开发商制定的房屋使用、管理、维修公约明确约定物业管理企业应当“建立物业管理收支账目，定期向产权人公布并接受管委会查询”，所以法院判决物业公司向小区物业管理委员会公布账目并接受业主查询。
目前，北京物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开、不透明有关，这是业主拒交物业费的原因之一。今年10月，国家建设部印发了《物业服务收费明码标价规定》，其作为行业性法规出台后，必然会对物业管理行业的健康发展，起到加速和推动的作用。与此同时，物业公司也可通过采用包干制或酬金制的计费方式和定期向全体业主公布物业服务资金年度预决算的方式增加计费的灵活性，有利于规范物业服务收费行为，对有效遏制乱收费蔓延趋势，可谓是一剂良方。 《北京青年报》
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