反商品房暴利先要公开成本

反商品房暴利先要公开成本

4月26日国家发改委官员声称正研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能保持在合理水平。这次准备出台反商品房暴利的规定，可谓有的放矢。不过反暴利规定如能发挥作用，当以公开房地产开发的各项成本明细为前提，否则可能又是一纸空文。

商品房开发商到底有没有暴利，从来没有一个明确的说法，社会与开发商各执一词。解决此问题，需要明确暴利标准。而确定暴利水平，当包含两个内容：暴利收益水平的界限、考核的口径。

对于收益水平，作为房地产开发，不应低于社会的平均资金利润率，也不应高于高科技企业和风险企业的利润率。没有关于暴利收益的合理界限，对房地产开发企业的暴利认定就没有令人信服的依据，有关部门的裁量权就过大，开发商也容易逃避暴利认定。

房地产开发企业是资金密集型企业，企业大量资金来自银行贷款，一部分来自预售资金，少部分来自自有资金。用全部资金占用来计算利润率，和以自有资金来计算资金利润率，数据可能相差几倍甚至十几倍，可能一个是微利，一个是暴利，差别主要在于对于银行贷款资金的杠杆运用。根据房地产开发企业的性质，以全部资金来计算利润率可能更合理，不过这样做可能大多数开发商都不会进入暴利名单，致使反暴利规定成为空文。

而反暴利规定要落于实处的关键是，必须强制开发商公开全部的成本明细，将其财务置于阳光之下。当然这可能遇到重重阻力。

关于开发商的利润率，任志强曾说房地产平均行业利润仅为8%左右，而去年底社科院报告声称房地产平均毛利率为55%左右。数据巨大差别的原因，可能主要是成本在构成项目和时间上不同导致的，账务不公开，人们就会一头雾水。

土地成本是房地产开发的主要成本之一。目前有的说法是土地成本最高占售价的50%左右，有人声称占总成本的20%至30%。差异很大的主要原因，是由于开发的延后和土地的升值，导致前期土地成本占后期售价的比例降低。而房地产开发涉及的各环节税费非常多，涉及上百个部门，几十项税费，这部分成本约占房屋售价的20%左右。所以没有成本公开，公众就不知道成本的真实水平，谁暴利谁不暴利则无法认定，什么原因造成的暴利也无法厘清。

如果公布了详细的成本构成，那么房地产的调控就有了基础。属于土地成本导致房价高的，可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的，那么就应该力行减税。而如果确属开发商牟取暴利的，则需要坚定的反暴利。

公开成本，还有利于防止反暴利规定的异化，以防止该规定的“助涨”效应。在石油销售领域，就有“石油特别收益金”的类似反暴利规定，但是并没有抑制石油销售价格的上涨，原油销售单位反而更有动力去推高油价。同样，前段时间，有些地方的限价令反而成了开发商的涨价借口，让他们把达不到限价的房子提到限价的水平。那么，公开了全部成本，各项成本在总成本和房屋价格中所占比例一目了然，开发商便无法操作成本以便涨价，同时也有利于抑制地方政府推高地价和加税。

所以，只有公开成本，让社会来监督，才能抑制以成本为借口的房价高企，反暴利规定才会有效。