小产权房，权归何处？

哥哥房产被查封拍卖 弟弟提出产权异议——

小产权房，权归何处？

周涛裕

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  哥哥欠债，法院在查封拍卖其房产时，弟弟对法院查封拍卖这套房子提出异议，指出哥哥已将房产过户给他，由此引发了一场“小产权房”的权属异议之诉。近日，江西省吉安县人民法院在审理这起案件时，以“小产权房”的宅基地转让方式不合法、原告提供的证据不足为由，驳回了弟弟的诉讼请求。

  哥哥欠债不还惹上官司

  政府统一规划安置宅基地弟弟不服提出执行异议引发案外人执行异议之诉

  刘大勇和王军于2008年合伙开办采石场，后因经营不善生意亏损，采石场无法经营下去，双方协议散伙，经过双方清算合伙账目，刘大勇出具欠条给王军，注明欠王军投资款60余万元。此后，王军多次找到刘大勇催收欠款，刘大勇以各种理由推托未还。

  无奈之下，王军于2011年2月把刘大勇诉至江西省吉安县人民法院，要求刘大勇归还欠款60余万元及利息。法院立案后，在审理期间，王军申请对刘大勇房产进行财产保全。法院便根据王军的申请，裁定查封刘大勇坐落在吉安县城农民安置房新区1栋房屋。案件审理终结，吉安县法院判决刘大勇归还王军欠款60余万元及利息。判决生效进入执行程序后，法院于同年6月22日裁定拍卖该房屋。

  政府统一规划安置宅基地

  2007年，刘大勇所在的村民小组的集体土地被当地政府依法征用，转为城市国有土地。当地政府为了保障村民的居住权，便规划了一片农民安置房新区作为村民宅基地，统一分配给该村村民用于建房。刘大勇据此分得宅基地一块，土地面积为170平方米，当地政府部门和国土部门登记在册。2009年底，刘大勇的宅基地上建起了一栋5层楼房，即为这套法院查封拍卖的房屋。

  弟弟不服提出执行异议

  房屋拍卖公告期间，刘大勇的弟弟刘小勇向法院执行人员提出执行异议，认为刘大勇已经将该房屋宅基地使用权转让给了自己，房屋也是自己建造的，与刘大勇无关，权属应归自己所有，法院的强制执行行为侵犯了自己的合法权益，请求法院依法确认该房屋系其所有，并停止对该房屋的执行，撤销拍卖房屋裁定书。

  法院审查后认为，刘大勇土地转让行为不符合法律规定，土地转让无效，以此理由裁定驳回刘小勇的执行异议。刘小勇仍然不服，又向法院提起民事诉讼，便产生了案外人执行异议之诉。

  引发案外人执行异议之诉

  2011年8月，原告刘小勇向吉安县法院提起案外人执行异议之诉，起诉被告王军，同时追加刘大勇为第三人。这是自最高人民法院颁布新的《民事案件案由规定》以来，该院受理的首例案外人执行异议之诉。

  原告刘小勇诉称，原告与第三人刘大勇系同胞兄弟，同村村民。2009年5月在村委会同意及其他村民的见证下，原告与第三人刘大勇签订土地使用权转让协议，第三人刘大勇将其在农民安置房新区分得的宅基地使用权以20万元的价格转让与原告，并由村委会加盖了公章。协议签订后，原告依约支付了所有的转让款，并出资在该宅基地上建造了房屋。因第三人刘大勇与被告王军债务纠纷被起诉到法院，法院仅凭宅基地使用权原属第三人刘大勇所有这一事实，便将该房屋予以查封并拍卖。原告认为，该房屋系原告独资建造，宅基地使用权系原告出资受让。该房产证及土地使用证村委会正在统一办理中，该财产权属原告所有，与第三人刘大勇并无关系，法院的执行行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院确认：诉争房屋属原告所有；判令对上述房屋停止执行。

  被告辩称不是适格主体

  在案件审理时，被告王军辩称，其不是本案的适格主体，原告诉请要求确认房屋所有权不当，应驳回原告的诉请。

  理由是，原告与第三人刘大勇之间是否存在土地使用权转让协议，涉案房屋是否属原告所有，值得质疑。即使原告与第三人刘大勇之间存在签订土地转让协议的事实，但该土地转让行为未经法定程序确认，不具有合法性。

  诉求证据不足被驳回

  法院经审理后认为，原告刘小勇在开庭时无法提交土地转让协议原件进行质证，且转让协议上的公章系原告及其哥哥要求加盖的，村委会并未对其真实性进行调查核实，其真实性无法确定，故不予采信。原告提交的调查笔录、证人证言均无法证实原告刘小勇与第三人刘大勇之间存在宅基地转让的事实，亦无法证明涉案房屋系原告刘小勇所有的事实。此外，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告刘小勇主张坐落在吉安县城农民安置房新区1栋房屋系其所有，未能提交充分有效证据予以证实，故法院对原告的诉讼请求不予支持。据此，法院判决驳回了原告刘小勇的诉讼请求。

  据悉，吉安法院一审判决后，原、被告均未提起上诉。目前，该判决已经生效。

  （文中当事人均为化名）

  ■相关链接

  小产权房的最新资讯

  国土部部长徐绍史3月11日在列席十一届全国人大五次会议时表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

  徐绍史的这番言论备受网友关注，在3月12日“百度新闻两会热搜榜 新闻转载榜”的榜单上，《国土部：正为大规模清理小产权房做准备》成了转载率最高的新闻。

  徐绍史说，对于今年小产权房的工作，将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。他还表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。

  徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。

  对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政，而此次试点是为将来大规模的清理做准备。

  今年2月底，北京法院判决了一起国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。该案为国土部督办案件，此案亦被一些关注小产权房问题的人士解读为小产权房治理从“打雷”开始“下雨”。

  此外，徐绍史对守住18亿亩耕地红线问题回应称，去年补充耕地450万亩，建成高标准基本农田6000万亩，对于守住18亿亩耕地红线很有信心，同时采取措施，在“十二五”期间建成4亿亩高标准基本农田。

  （据新华社）

  ■法官说法

  案外人异议之诉是救济途径

  吉安县法院承办此案的法官龚金财认为，民事诉讼法第二百零四条设立了案外人异议制度，并增加规定了案外人异议之诉，这是执行异议制度的重大突破。

  案外人异议之诉不同于普通诉讼，它是指案外人对执行标的提出异议或主张权利，请求执行法院作出不得对该标的实施民事强制执行的救济方法，其目的不是单纯地确定异议标的归属，而是从根本上排除对异议标的的执行，是一种执行救济途径。

  同时，龚金财法官解释说，案外人异议之诉虽然是案外人基于对执行标的主张实体权利提起的诉讼，但该诉讼的直接目的是为了对抗或排除对异议标的的执行，因此，依照有关司法解释规定，该类诉讼应当以申请执行人为被告；如果被执行人也反对案外人请求的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告，以便通过该诉讼一揽子解决问题。案外人异议成立的，还应对其所享有的实体权利予以确认，已采取的执行措施应裁定立即解除或撤销，并将标的物交还案外人。裁判结果对当事人之间的实体争议具有既判力，判决生效后，各方当事人不得再就同一法律关系提起诉讼。

  但鉴于该类诉讼源于法院强制执行的特殊性，吉安法院研究后认为，承办此类案件的法官应当在审理时更加谨慎地加以审查，以避免出现执行难度增加，甚至无法执行的情况发生。在不同的办案阶段应有不同的侧重点，在法院执行机构对案外人异议进行审查时，应侧重对案外人可能的实体权利的保障，故而对争议的标的物原则上不得进行处分，但可以采取查封、扣押等强制措施。在案外人异议被裁定驳回后所进行的诉讼审理期间，应侧重于对申请执行人债权的保护，以防止案外人、被执行人利用诉讼拖延、阻挠执行，从而对争议标的物可以继续执行，但案外人提供有效担保的除外。

  ■深度观察

  小产权房不能向第三人转让

  本案中的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫乡产权房。

  根据我国土地管理法的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。同时土地管理法还规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

  在本案中，原告刘小勇在已经分得一块安置宅基地外，还想购买其他村民的安置宅基地，是违反法律的规定的，所以当地国土局没有为其办理农村宅基地过户手续。就算原告刘小勇在事实上支付了购地款，如果不能办理宅基地转让手续，也是不受法律保护的。

  小产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，现阶段很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。虽然小产权房不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理房屋的产权过户手续。但是，小产权房不是说绝对禁止转让，如小产权房可在本村村民之间进行转让，也可把集体土地转变为国有土地后再出售。小产权房其转让方式不同于普通商品房，是在乡（镇）政府或村委会办理转让手续，这种转让在实践中市场是认可的。

  ■风险提示

  购买小产权房

  面临五大风险

  审理此案的法官龚金财提醒，购买小产权房存在以下五个方面的风险：

  风险一：购买小产权房存在较大的法律风险。

  因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对小产权房是无效的，人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于小产权房。小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

  风险二：购买小产权房存在较大的政策风险。

  在购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果遇上房管部门整顿房地产市场，可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除，那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，进而陷入进退两难的困境。

  风险三：购买小产权房的拆迁补偿费用低。

  如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。小产权房并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会发的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

  风险四：购买小产权房存在较大的资金风险。

  商品房开发过程中，其大量的开发资金是需要政府和银行进行监管的，而小产权房在这方面比较薄弱，几乎没有机构予以监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，所以其开发资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在一定风险。同时，购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

  风险五：购买小产权房存在较大的救济风险。

  由于小产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径可能会不太畅通。