两部委叫停“小产权房”

　　要求坚决拆除一批

　　通知强调，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序。建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护，影响了新型城镇化和新农村建设健康发展。要坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

　　通知说，近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

　　要求集中排查摸底

　　通知要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门在地方人民政府领导下，认真履责，加强监管，令行禁止。对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理意见。对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。要加强宣传引导，准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。

　　□解读

　　小产权房一直被禁止

　　针对国土部、住建部昨天下发的通知，浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰表示，这个通知和此前发布的有关小产权房的政策基本要求是一样的，但当前小产权房再度升温，此时再次发文是为了表明当前态度。

　　杨遴杰说，我国对小产权房一直是禁止态度，没前进也没后退，只不过在党的十八届三中全会之后，关于小产权房的话题很热，有人分析称小产权房可能转正，所以管理部门再出来表态。

　　杨遴杰表示，小产权房问题由来已久，官方对小产权房一直持禁止的立场。早在1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就已明确规定：农村的住宅不得向城市居民出售。之后更是在多份文件里表明态度，如“禁止城镇居民在农村购置宅基地”“严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”“不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”等等。

　　打压与建设结伴而行

　　“虽然一路禁止，可效果不佳。”杨遴杰说，尤其是近几年，随着房地产市场价格高涨，一些大城市中的部分中低收入人群根本无力负担商品房价格。由于所征税费少加上地价低廉，小产权房的价格很有竞争力，低价吸引了这部分人群购买。另一方面，由于存在巨大的需求与相对可观的利润空间，集体经济组织乐于将自有土地与投资人的资本结合，扩大供给来满足需求，并获取利益。以上因素，令这些年来小产权房的建设反而愈演愈烈。于是，地方政府这边就出台更多的文件，加大打击力度，北京就是冲在最前面的一个。

　　政府打压的结果如何？杨遴杰说，最终形成的格局是，打压与建设结伴而行，地方政府真正能处理的只是小产权房中的一部分。如北京去年公布的79个待清理项目占地3656.27亩，而两年前国务院调查组的抽样调查显示，仅昌平和怀柔两区的小产权房项目面积就超过5000亩。

　　“考虑到大量没调查出的项目，实际的小产权房规模会更大。而且公布的项目都是在建项目或在售项目，对各界广泛关注的已售项目采取何种治理方案，有关方面仅仅表示不考虑转正，没有更具体的办法。”杨遴杰说。

　　□追问

　　1 已售小产权房

　　如何处置

　　目前，有很多小产权房都已成规模，并已有不少居民入住。从已有的针对小产权房的清理方案看，主要针对在建在售小产权房，而对于已售小产权房并没有很好的方案。

　　杨遴杰表示，理论上看，对已出售项目的解决方案，无非三种可能。一是全部认定非法，全面拆除。这样做社会风险太大。二是存量全部合法转正，严控新增产生。这无疑会鼓励更猛的建设热潮。三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。关键是如何确定这个原则，处理不好，前两个方案的负面效果会集中在这个方案中体现出来。

　　2 公众为何会误读政策

　　杨遴杰表示，大面积的已建已售小产权房的存在，使得一律拆除的社会成本太高。高房价刺激更多小产权房新增面积出现，也要求政府不能久拖不决。小产权房因能满足中低收入阶层的住房权利，天然占有道义优势，转正很容易获得多方支持。

　　党的十八届三中全会决定提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　相关专家指出，农村集体经营性建设用地是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用。这些建设用地多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。社科院农村经济研究所研究员党国英曾指出，建立城乡统一的建设用地市场，明确的范围是农村集体经营性建设用地，实际上是把宅基地剔除在外。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，三中全会决定中提出的提高农村土地价值，更多是针对农村的集体用地，已经盖成小产权房的土地已经违规利用，不会有转正的可能性。

　　3 买小产权房有何后果

　　国土部、住建部昨天下发的通知中称，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。北京市国土局也曾多次提醒公众不要租售小产权房。

　　不过有专家表示，购买小产权房的人，已经明知购房行为不受法律保护，但仍会受高价利益驱使去购买。至于购买会产生什么样的后果，目前还无法预知，主要看管理部门最终如何清理小产权房。

　　□现状

　　“转正”传言致小产权房月涨千元

　　党的十八届三中全会前后，关于小产权房将转正的传言四起。其中全会召开前风传的“383”改革方案激起较大波浪。

　　10月26日，媒体报道的国务院发展研究中心课题组公开的“383”改革方案中，与小产权房转正有关的表述是：“在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场……在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。”

　　该说法被很多人理解为小产权房要转正。据媒体报道，此后的一周内，北京小产权房最集中的通州区交易频繁，价格持续上涨。

　　北京市东六环外的张家湾镇，聚集着太玉园、月亮湾晓镇等多个小产权社区，其中太玉园是北京最大的小产权房片区。因为小产权交易的火爆，也吸引了越来越多的中介公司参与，有中介人员表示，“十一”之后小产权房价格就不断上涨，“以前只有八九千元，现在1万元，1个月涨了1000元左右。”郑州、福州、广州等多地的小产权房价格也应声而涨。