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中国宁波网 宁波出台楼市二次调控细则 本市家庭只能新购一套住房 这份共计九条的通知，涵盖了多项与购房者直接相关的本地楼市新政策，包括限定本市户籍家庭即日起只能在本市新购一套住房、暂停三套及以上住房房贷、调整房产交易税费、取消购房环节的各类财政性补贴等。 同时，通知中也对开发商的开发、销售等行为，做出了更严厉的限制性规定，包括提高土地增值税预征率、实行商品房预售资金监管、提高商品房预售条件等。 关键词一：住房限购 １０月９日起，在宁波只能新购一套住房 通知明确要坚决遏制不合理的住房需求，实行住房限购政策。限购对象，既包括本市户籍的家庭，也包括非本市户籍家庭；其中所指的住房，既包括商品住房，也包括二手住房。 其中，对本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），以及能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，规定自通知发布之日即１０月９日起，在本市只能新购一套住房。 而不能提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市购房。 【交易时间的认定，商品住房以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，二手住房以交易过户受理时间为准。】 关键词二：差别化房贷 三套以上住房贷款暂停发放 与国家的楼市二次调控政策相似，本地也明确要严格实行差别化的住房信贷政策。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。 通知要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；银行监管部门要加强对商业银行的监督检查，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。 关键词三：调整房地产税费 房屋所有权登记费、住房交易手续费、房屋所有权证工本费恢复收取 通知中提及的房地产有关税费，包括主要与购房者相关的房产交易环节税费，以及主要与开发商有关的土地增值税。 其中，房产交易环节中的契税税率调整、个税退返政策取消，本报头版已于昨日作报道（细则见A02版）。 通知还明确，取消购房环节的各类财政性补贴，恢复收取普通住房交易中个人缴纳的３项行政事业性收费——房屋所有权登记费、住房交易手续费、房屋所有权证工本费。 针对房地产开发项目的土地增值税，通知明确，预征率调整为普通住房２％、其他房产３％。对符合清算条件的房地产开发项目，必须依法实行按实清算；对确实需要核定征收的项目，核定征收率原则上不低于５％。重点对定价明显超过周边房价水平的项目，要进行土地增值税清算和稽查。 此前，据记者了解，本地土地增值税一般按房地产开发项目销售收入的０．５％或１％预征，开发商在对一个楼盘项目作投资分析时，一般是把土地增值税这块成本忽略不计的。而一旦土地增值税按实清算，有开发商对记者表示，在缴纳完土地增值税后，原先有２０％利润的楼盘，其利润率可能将下降到１０％。 关键词四：增加供应有效住房 目前业界所谓的为“有效供应”的住房，一般是指保障性住房和中小套型普通商品住房，因为这两类住房对应的购房群体最为庞大，其购房意愿也最为迫切。 通知重申，增加本地楼市有效供应，一方面要保证土地供应，确保保障性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房供地量不低于住房用地供应总量的７０％；另一方面要增加保障性住房和中小套型普通商品住房的房源供应。 其中，在增加两类住房房源供应方面，通知要求对这两类住房建设项目建立行政审批快速通道，以加速其开发和销售。 具体而言，规划部门要在受理后１０日内核发建设用地规划许可证；国土部门要在受理后１０日内核发国有土地使用证；规划部门要在受理后６０日内核发建设工程规划许可证；建设主管部门应限时进行施工图审查，并在受理后７个工作日内核发施工许可证；房管部门要在受理后８个工作日内核发商品房预售许可证。 同时，通知还要求金融机构继续支持开发商承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性住房的贷款需求，各地尤其要落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 关键词五：提高商品房预售条件 １０月９日后新拿地开发的项目，多层建筑应建至主体结构结顶，高层建筑建至主体结构１／３以上，才能申领预售证 目前，本市商品住房楼盘一般施工至出地面阶段后，就可以申领预售许可证，然后开卖。但此次通知作出新规定，开发商于１０月９日后新拿地开发的项目，低层、多层建筑应建至主体结构结顶，中高层、高层建筑则应建至主体结构完成１／３及以上，才能申领预售证。 通知同时提及要建立商品房预售资金监管制度。省里的商品房预售资金监管暂行办法，已于９月３０日出台，其主要内容是购房者支付的所有房款——包括首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等，开发商都不能随意动用，而要根据开发进度在银行监管下分阶段支取，且只能专项用于项目的工程建设。 据记者了解，本地商品房预售资金监管政策已形成初稿，预计也会在近期出台。 关键六：严查违法违规行为 通知提及的房地产市场违法违规行为，主体为开发商的，包括闲置土地、改变土地性质和用途、拖延开竣工时间、捂盘惜售等；主体为房产中介的，包括炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等。这些违法违规行为，通知均表示要加大查处力度。 对有违法违规行为记录的开发商，通知还明确，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 关键词七：问责 通知要求各县（市）区、各部门要强化政策落实，其中建设、国土、财税、金融、规划等部分，应抓紧制订出台相应细则。 通知明确要严格实行问责制。对于政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 政策解读： “抑制不合理的购房需求，同时增加楼市的有效供应，从而遏制房价过快上涨、保证楼市健康。”——这是本地房产界人士对“甬九条”二次调控实施细则的评价。 在住房限购、三套及以上住房停贷、房产交易税费大幅度提高等政策之下，一位房产公司营销经理认为，接下来“比较长的一段时间内”，炒房客离场、成交量下滑，“是可以想见的”。另外，随着保障性住房供应的增加和保障面的扩大，购房需求将出现分流。 而在购房需求减少的情况下，开发商的资金链会逐步绷紧。同时，商品房预售资金监管、预售条件提高等政策，还会不断挤压开发商的资金链。 “这就逼着大家加快楼盘的开发进度、尽快达到预售条件，早一点开盘就意味着能够早一点回笼资金——而这样一来，楼市内商品住房的供应量自然会随之增加。”当供需形势由供不应求逆转为供过于求后，“那么房价难涨、地价也难涨了。” |
