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新京报 《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中,明确规定拟禁止房屋托管,即中介代收房租赚取差价。对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题,也作出规定,例如,拟规定中介费在房屋过户后缴纳,以及续租时不得收取中介费。公众可在本月24日前,将书面意见和建议反馈至市住建委。 房主将房屋“托管”给中介,中介每月支付其房租,中介再将房源出租赚取差价,这被称为“中介托管”或“房屋银行”。昨日,市住建委公布《北京市房地产经纪管理办法》的征求意见稿,其中拟叫停这种服务。 调整为租赁双方直接划转租金 北京拟出台的《办法》中,最大变化就是叫停“房屋银行”,在这种模式中,中介一般会设置1到2个月的房屋空置期,空置期不支付房租。中介拿到房子后,自己找租客将房屋出租,收取租客的租金。 昨天公布的《办法》拟规定,原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构,应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务,则要主动与委托人签订补充协议,并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。 对于叫停“房屋银行”的原因,市住建委相关负责人表示,这种方式其实是双边代理,中介的目的是“吃差价”,并非经纪行为,而且也存在风险。 中介不得打电话发信息骚扰他人 同时,《办法》还拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务;禁止隐瞒真实房屋交易信息,采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。 这也意味着,不但“房屋银行”这种方式被叫停,个别中介低价“购买”房主房屋,然后“倒手”卖给下家的行为也将被禁止。对于这种违规行为,将由价格管理部门按照规定,没收违法所得、处罚款;情节严重的,给予停业整顿等行政处罚。 拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为,而中介门店在发布房源时,不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。 此外,《办法》还拟规定,中介要主动提示交易双方防范交易资金风险。中介禁止捏造、散布涨价信息,鼓动房地产权利人提价,或相互串通,捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。 ■ 追访 中介代收房租 房主风险大 中介可能用代收的房租进行投资,一旦出问题后果严重 据了解,目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务,大部分都是一些小中介或黑中介,但其中也有一些大中介。而一些“怕麻烦”的业主,也会将房屋“托管”给中介,自己每月收钱,不用操心。 不过,一位房地产中介资深人士说,中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下,中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋,再高价出租给租客,赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租,是按月支付的,而中介收取租客的房租,则是一季度或半年或一年一次支付的,这样中介手中就会有流动资金,个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。 “如果房租一直上涨,这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降,那么中介的资金流就会遇到问题。”这位人士说,最有风险的是中介利用这些资金去投资,一般投资失败,就可能面临巨大问题。 近些年来,由于“房屋银行”这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对这种方式的监管力度,而且中介如果申请这项业务,要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。 ■ 新政焦点 中介费有望“事后支付” 房屋还未过户,中介费却已经付清了,这是很多二手房买家面临的难题。 按照中介一贯做法,中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时,就要支付。然而一旦交易发生“意外”,不能完成购房,钱再退就难了。不仅如此,还有很多中介公司在收了中介费后,并不能够提供相应的服务,也屡受诟病。 《办法》中拟明确规定:中介完成房地产经纪服务合同约定事项,或服务达到合同约定标准的,方可向委托人收取佣金。简单说,就是中介费有望变为事后收取。 对此,一位中介机构老总认为,“事后收取”对于中介有一定风险。“现在是网签了就付中介费,如果客户拖着不给中介费,可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再收中介费,客户拒不支付,中介就没办法了,只能投诉或起诉。” 他表示,楼市火热情况下,如买方不愿意先付中介费,那么交易就取消。因此在实际操作过程中,中介费预计会按原有方式支付,只要客户不投诉,政府也难监管。不过如果客户与中介产生纠纷,那就可以用《办法》中这一条款来维权。 中介协助避税或暂停网签 “国五条”出台后,由于二手房税费成本陡增,中介“协助”避税频频被媒体曝光。 对于一些现存的中介避税伎俩,一位中介公司的老总坦言,市场上的所谓避税方法基本有两种,一种是签订阴阳合同,通过最低计税价格和成交价之间的差额,来达到避税目的;另外一种就是通过特殊的代理公司,办理假契税发票,将未满5年的房源改成5年的,从而达到免税的目的。 《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。 对于违反这一规定如何处罚?市住建委相关负责人表示,《办法》属于地方的规范性文件,没有设定罚则的权利,因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。 根据住建部的相关规定,如果协助避税,将对中介人员处以1万元罚款;对中介机构,则取消其网上签约资格,处以3万元罚款。 租房续约不得再收中介费 一些租客通过中介租房,第一年已付中介费,第二年续租时,被要求再次缴纳中介费。 第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费,不少租客认为这个“霸王条款”很不合理。 据了解,目前大部分中介在进行二手房居间服务时,不但第一年收取中介费,如果续租,还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次,因此从第二年起收的中介费是“不劳而获”。 《办法》中拟明确规定:同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行续约,中介不能再次收取中介费。 北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方,有些合同中,房屋出租期比如填写了5年,其中就会写佣金是每年收取一个月的租金,这样写在合同里的佣金,中介收取就是合法的。当然,如果是一年一签的续约合同,中介就不得再次收佣金。 |
