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在笔者接触及代理过诸多的房屋交易中，各案各有特色，类型无法穷尽，以律师实务为视角，将近几年的人民法院报，关于房屋买卖纠纷的典型案例作梳理，以供交流、参考，并不完全认同个案观点。 筛选中的十四个典型案例主要出自上海、重庆、江苏等法院，注意与当地房屋交易习惯的区分。 一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力 二、情势变更对合同长期履行僵局的适用 三、名为房屋买卖实为借款担保的认定 四、商品房预售合同格式条款的解释 五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定 六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理 七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义 八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定 九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效 十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围 十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果 十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定 十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定 一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力 裁判要旨： 合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。 案情简介： 2003年12月15日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。 2007年4月，A公司得知严甲已在美国死于车祸，向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A公司诉至法院，请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。 法院裁判： 严甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；且其并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。 来源：人民法院报2013年7月18日版，作者：李彦，上海市静安法院 二、情势变更对合同长期履行僵局的适用 裁判要旨： 相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。 法院裁判： 原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先…… 因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。 根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。 来源：人民法院报2014年3月27日版，案号：（2013）虹民三（民）初字第309号，作者：高行玮、张浩，上海市虹口区人民法院 三、名为房屋买卖实为借款担保的认定 重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案 裁判要旨： 名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。 法院认为： 本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。 此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。 来源：人民法院报2014年9月11日版，案号：（2012）渝五法民初00012号，作者：张华荣，重庆市第五中级人民法院 四、商品房预售合同格式条款的解释 重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案 裁判要旨： 当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。 法院裁判： 重庆市渝中区人民法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。 重庆五中院认为，被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约，遂改判被告承担违约责任。 来源：人民法院报2015年1月8日版，（2014）渝五中法民终字第00735号，作者：黄淳、肖飞，重庆市第五中级人民法院 五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定 重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案 裁判要旨： 政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。 法院认为： |
