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房价一涨再涨，许多问题就不断冒出。有些房子登记在夫妻双方名下（房屋为夫妻共同共有），但签订房屋买卖合同时仅夫妻一方签了名字，其后卖方反悔，以共有人未签名为由要求认定合同无效。在此种情形下，合同效力究竟如何？买方可否要求继续履行合同，将房屋过户至己方名下？如不能要求继续履行，则卖方应否承担赔偿责任，赔偿标准又是什么？ 在此，笔者特研析如下： 一、合同效力问题 （一）是否构成签名方对未签名方的代理？ 虽然仅夫妻一方（签名方）签署了合同，但鉴于其知晓房屋为夫妻共有，且于签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行，即希望该合同对未签名方亦生效力。在此，对意思表示进行解释应以意思表示做出的意思为准，所以对签名方的意思表示进行解释时不应考虑其之后反悔不再希望合同得到履行的想法。因此，对签名方的签名应做如下解释：该签名实包含了两层意思，其一、签名方以自己的身份签名；其二，签名方以未签名方代理人的身份签名。也因此，签名方的一方签名中其实包含了对未签名方的代理行为。 （二）有否代理权及合同效力 肯定代理行为后，紧接着需要考虑的是签名方代理行为的效力。笔者认为，如存在以下情形之一（以下情形并不穷尽）： 情形1、未签名方事先同意出卖房屋，如其事先出具了同意卖房的声明； 情形2、未签名方在签约现场，但对签名方签订合同未表示反对； 对如上情形，则可以肯定签名方为有权代理。根据《民法通则》第63条第2款后句“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”和《婚姻法解释一》第17条第2项后句“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，签名方为未签名方做出的法律行为的效果及于未签名方。因此，可以得出结论：房屋卖方的意思表示系夫妻双方共同做出，继而合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。 针对情形1，如未签名方在签约前又不同意卖房，但却未将不同意的意思表示给买方的（情形3），则基于买方对签名方有代理权的信赖，签名方的代理行为构成表见代理，根据《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”和上述《婚姻法解释一》第17条第2项后句之规定，签名方的代理行为对未签名方有效，因此，合同生效且亦对夫妻双方和买方均产生约束力。 若非属以上三种情形，未签名方在事后参与了合同的部分履行，如其收受房款、交付房屋钥匙、清空房屋等（情形4），则签名方虽为无权代理，但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认，因此，根据《民法通则》第66条第1款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”、《合同法》第48条第1款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”和《合同法解释二》第11条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”之规定，签名方代理行为的效力及于未签名方，合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。 若均非属以上情形，而系未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认（情形5），则不成立夫妻双方与买方之间的合同。 （三）情形5下买卖合同的效力及义务主体 上文虽已得出情形5情况下夫妻双方与买方之间的合同不成立的结论，但仍需考查以下两个问题：问题1、签名方与买方之间的合同是否生效？问题2、如前述问题的答案为肯定的，未签名方是否应就签名方的债务承担连带清偿责任？ 1、针对问题1 《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《婚姻法司法解释一》第17条第2项前句“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”规定，处分共同共有财产须经全体共同共有人同意。因此，针对情形5似乎可以得出初步结论：签名方签订合同出卖夫妻共有的房屋因没有取得未签名对处分权的授权，所以合同是无效的。 |
