清理小产权房之攻略_苏北风

　　相当时间以来，违规小产权房在基层政府和组织的庇护下野蛮生长，现在终于到了需要自食其果的时候。所谓“请神容量送神难”，曾经创收的财源现在已成地方发展的拦路虎，扰乱了城市建设及项目布局的规划。去年住建部曾提出将治理违法建筑作为重点突破的工作之一，可是始终没有见到接地气的切实解决方案。一些地方因城市建设需要，实在等不及，已经悄悄地先行对小产权进行清理，只是“做而不说”、“做而不宣”。为什么如此，因为认为这项工作高度敏感，又无两万的模式可依循。因此，选择“低调”的工作方式主要是为了避免引发炒作。
　　一、清理小产权房到了明确规则的基础上，大张旗鼓地推进的时候。清理小产权房现在已成为一些地方经济社会发展绕不过去的难题，目前各地的许多做法不仅不敢透明化，用模糊的方式操作，期间不规范的问题突出，很多情况下引发新的不公平。小产权房问题确实非常复杂，它的产生是基层政府及组织违规悄悄运作的产物，打的是所谓擦边球，这种靠模糊是非的做法，损害社会公平，影响了法治的权威。因此，在全面推进社会主义法治的当下，清理小产权房不能再以非规则化的方式悄悄地运作，而要厘清其中法理，掰清法治社会中法、理、情之间的关系，坚持“法”字当头，通过抓好其中典型案例，高调地推进，把清理小产权房变成加强法治、维护社会公平正义的宣告式、成为提升公民规则意识的一堂大课。
　　违法小产权房屡禁不止，背后都与基层组织、基层政府的利益相关。同样的，清理小产权房责任主体也要落实到相关的基层组织、基层政府身上。但是，这需要经过一个历史过程，不能指望通过集中的方式在短期内全部得到解决。从需要付出的财力角度看，基层组织、基层政府短期内也不具备这样的现实条件。但是，决不能因此不发声，不辩明是非，一味地回避或者低调，模糊化地处理，让法律的权威持续受到忽视。
　　小产权房问题违法性与合理性相互交织，对一些新市民来说，小产权房确实帮助他们在城市立足，打破已经形成的平衡，经济成本巨大。但是，决不能因为小产权房问题比较复杂，工作难度比较大，就回避其中的是非曲直。在社会高度关注的，涉及重大民生利益问题面前，基本的道理模糊不得，因为它不仅关系到法律规则的权威，关系到社会的公平正义，还涉及政治与民心。一个重视公信力建设的政府，必须会亮明态度，大张旗鼓、旗帜鲜明地推进。清理违法小产权房最困难的在于社会人群存在的非规则化意识，以为什么事都可以融通，尤其是问题到了法不责众的时候。确实小产权房问题面广量大，冰冻三尺非一日之寒。但是，小产权房作为横在推进社会治理法治化面前的一道埂，虽不能一朝把问题全部解决，但是，必须坚持法治的立场，高举起公平正义的旗帜，这不仅为当下也为今后的清理小产权房，扫清社会思想认识上的障碍。
　　二、清理小产权房必须“法”字当头，把法律高高举在头上。小产权房购房人员的成份虽然复杂，但是从法律上看，则大致可以分为本集体组织成员和非本集体组织成员两大类。本集体组织成员购买小产权房的，特别是土地集约使用的“三集中”房，通常都是以农民原有的宅基地转换作为条件的，对这部分房屋的合法性应当确认。非本集体组织成员购买小产权房的，由于这类行为违反法律强制性规定，因此，不具有合法性。但是，基于买卖双方当系自愿行为，可认为是平等主体之间的民事法律关系。虽然卖房主体通常具有基层组织背景，但是本质上并不具有行政法上的依据。清理这类小产权房，应当依照合同法第52条有关违反法律和法规强制性规定，以无效合同来处理。之前一些地方在清理这类小产权工作中，有所谓“拆一还一”，“回购”等方式，其做法模糊了不同的法律关系。也许可以处置一时一地的麻烦，但在法理上却很难经得住社会的质疑。依法办事应当是清理小产权房的工作原则。对本集体组织成员购买小产权房的，应当维护其房屋的合法产权，如果遇到建设需要搬迁的话，应当依照国家的征地拆迁相关法律法规进行补偿。对非本集体组织成员购买小产权房的，则应当坚持以购房合同无效来处理。清理这类小产权房，采取行政法意义上“拆一还一”的补偿政策，或是采取民法意义上的回购，都是以对购房人取得小产权房合法性的追认，与现行法律法规相悖，是不可取的。
　　三、依法清理违法小产权房，要让群众感受公正与正义。关于非本集体组织成员购买小产权房的利弊是非，社会评价多元，争论还会长期存在。但是，城市建设的紧迫需要不能因为一些是似是而非的争论而搁置。清理工作必须坚持依法进行，依法办事是社会最大的公约数，唯有依法才能最大限度地实现社会的公平正义。需要特别指出的是，依法办事并不是不讲政策，不顾具体情况一刀切的处理问题。相反地，清理非本集体组织成员购买小产权房，应当在依法的前提下更加注重政策的运用，力求最大限度的实现公平。
　　依据合同法的相关规定，处理违法购买小产权房这类无效合同的方式通常有两种：一是返还财产；二是赔偿损失。返还财产就是由最初开发并销售单位与房屋购买人或持有人双方互相返还房屋和当初购房款。二是赔偿损失。赔偿损失比较复杂，也是妥善处理违法购买小产权房问题相关政策的关键所在。首先需要确定所谓的损失，这里有一个机会成本的问题，当初购房人有普通商品房和小产权房利益取舍的选择权。承认机会成本，是清理违法小产权房问题应当采取的实事求是态度。我国近十余年普通商品房的房价呈上升状态，而违法小产权房的交易及交易价格不为法律所承认。房市上涨给购房者带来的合法利益，违法购买小产权房者则没有。所谓的损失实际就是购房人失去的这部分利益。具体计算则可以以同地段、同品质的商品房的市场价格扣除当初购房款以及土地出让金等费用后的数额作为参考标准。
　　对于损失赔偿我国法律实行的是过错责任原则，由有过错的一方赔偿，如果双方都有过错，则按照过错大小分别进行赔偿。违法购买小产权情况非常复杂，相关部门应当在深入研究的基础上给出相应的政策。集体组织以外人员的小产权买卖，法律和政策从来都是禁止的，明知违法而为之，买卖双方的过错显而易见。但是，过错的大小则因情况的不同而不同。最初开发并销售一方承诺能办到合法产权证的，购买人属于被骗的性质，出卖方通常应当承担全部的赔偿责任；进城务工或创业人员购买纯粹用于居住的，最初开发并销售一方应当承担主要的赔偿责任；在本地有其他房产用于居住，所购小产权房纯粹用于炒房、出租等牟取利益的，购房人应当承担主要甚至全部的损失责任，实行“零补偿”。清理违法购买小产权房问题政策性很强，公平的视角不仅在于平衡买卖双方的利益，还要兼顾整个社会的感受，既要以法为据，区别不同情况化解清理工作中的各类矛盾，又不能让社会产生违法者最终经济得了便宜的不公正观感。
　　清理面广量大的小产权房问题，诉讼是必要的，但又不能完全依靠诉讼。要精心选择不同情况，以个案作为示范，向违法购买小产权产的人群清楚传递无效合同的性质及法律处理方式，宣告严格依法办事的决心。作为示范案例的个案要选择那些纯粹炒房或出租谋利作为典型，尤其是社会反映强烈的一些干部利用职权购置多套小产权房的作示范。通常要选择这些对象影响大，判决后执行难度小的个案，可以尽快形成尊法的良好效应。案例选择要少而精，关键在于引导性，以争取大多数违法小产权房持有人能够通过自愿协商的方式解除合同。只要案例的示范引导工作做的好，群众尊法守法的意识得到切实增强，同意自愿协商解除合同的就会多。最后对于少数协商不成的，还得依靠诉讼甚至司法强制执行解决问题。清理违法购买小产权房全程都应当依法办事，而这种“案”管两头少数，中间绝大多数靠协商解约的方式来推进违法小产权清理，看起来是比较可行的。总之，群众是相信实例的小，清理产权房更深层次的意义在变于是一场全民规则意识的大教育，唯此才能树立法治权威、维护社会公平正义。